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知っておきたい!売却の心得

【高値査定】っていい話じゃないの?

「できるだけ高く売りたい」不動産の売却を決めた方が誰しも思うことです。

巷では沢山の不動産会社が「高値査定」をうたい、広告を出しています。

それならば、高く見積もってくれるとこがいいだろうと思うのが人間の心理というものです。

ですが、ちょっと待って下さい。

希望どおり「高い査定」を出してもらったとしても、それを鵜呑みにしてしまって良いのでしょうか?

安易に高値査定に浮かれてしまっては大変危険です。

ここでは安易な高値査定に潜むリスクについてお話ししたいと思います。

「買取」と「仲介(媒介契約)」の違い、知っていますか?

不動産を売却する際は「買取」か「仲介(媒介契約)」のいずれかを選択することになります。

「買取」は読んで字の如く、ダイレクトに不動産会社に買い取ってもらうことです。

買い取り金額を提示してもらい、納得できればその金額で必ず買ってもらえます。

しかし、一般的に不動産会社が買取をする場合、リフォームやクリーニングなどを施した後、相場価格にて販売を開始する為、実際の買取価格は相場価格よりずっと安くなってしまいます。

一方、「仲介(媒介契約)」は不動産会社に売却活動を委託することをいいます。

つまり、物件を買い取る人は一般消費者となります。

下記の比較表を見るとその違いがおわかりいただけるのではないかと思います。

仲介買取
>販売方法
不動産会社が買主を探し、売却を行う
>販売方法
不動産会社が直接買い取る
>売却価格
一般的な市場相場で売却
>売却価格
市場相場の60%前後と言われています
>売却期間
高めの価格設定から売り出し、
一定期間を超えたらお客様の都合に
合わせて販売計画を立てる
>売却期間
なし。すぐに売却が可能

売却期間をある程度長期的に設けられるのであれば「仲介」、すぐに売ってしまいたいのであれば、
相場より安く手放すことを前提に「買取」を選択することになります。

[仲介]における不当な高値査定はただの‘釣り’を疑うべし

[買取]と[仲介]の違いはおわかりいただけたでしょうか?

同じ不動産の売却法であってもその内容は全く異なります。

お客様にはこの違いを一番理解していただきたいところであります。

例えば、相場価格2500万円の物件なのに「3000万円の査定額が出ましたよ!」と言われても、それが「買取」でなければ、何の意味もないのです。

そうです。「仲介」での売却であれば、その査定金額に売れるという根拠はどこにもないのです。

「そんなのわかるよ」と思われる方も沢山いるかと思いますが、しかし、いざ不動産を売る時には、人間「少しでも高く売りたい」という欲が出てくるものです。

低い価格より高い価格で出してくれる方がいいのではないかと思ってしまうものです。

「この物件なら高値で売れますよ!」と言われたら、本当は付加価値などない物件だと自分でわかっていたとしても、ついつい契約をしてしまった・・・なんて話も少なくありません。

業者の方はというと、とりあえず、契約さえ結んでしまえばこちらのものと、まずは(売れるはずのない)高値で数ヶ月の時間を置き、「このままでは売れない」と徐々に値段を落とすよう売主を誘導します。そして、最終的には安値となるまで価格を落とし、販売を完了させるというわけです。

おわかりでしょうか?結局、高値査定などは元からただの釣り文句なのです。

時間と労力を削られるばかりでなく、物件が動きやすい春や秋などの売り時のタイミングを逃してしまうかもしれません。

また、売れ残りの物件はイメージがよくない為、ますます売れにくくなってしまいます。

こうして時間が経過していくと、売主側も焦りが出てきて値下げを受け入れざるを得なくなってしまい、最終的には相場以下の価格にまでなってしまうのです。

タイミングよく、上手に販売できれば適正な価格で売れたはずの物件が随分と損をする結果になってしまうとは、実に残念な話です。

不動産は特殊で付加価値があるものでない限り、相場でしか売れることはありません。

相場とかけ離れた値段ではよっぽど特殊な事情がない限り売れはしないのです。

こうして、「損しちゃったよ〜!」だけで済む売主様であれば、残念な話で終わるのですが(決して軽く流せる話ではないのですけどね)、不動産の売却となると、その資金をあてにしておられる方だったり、住宅ローンの返済や資金繰りに困っている方、住宅の買い替えをされた方は、旧宅の売却が終わるまでは新居と旧宅の二重ローンとなる方も多くいらっしゃいます。このように、とにかく早く売れて欲しいという状況なのに、質の悪い不動産業者の口車に乗せられ、資金計画が台無しになってしまうこともあるのです。

相場より高値であればあるほど査定額で売れることはありません

思っていたよりも高い値段の査定額を提示されたら誰でも嬉しいものです。「この不動産会社でお願いしようかな」と任せてしまいたくなるかもしれません。

しかし、査定額=売却額ではないということを、今一度思い返してみてください。大切なのは高い価格で売り出すことではなく、「売れる価格」で計画的に「早期売却」を実現することです。

世の中、うまい話はそうありません。

複数の不動産会社に査定を依頼し、冷静な目でその結果を比較することで適正価格を知ることが可能です。

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