こんにちは！「福岡市南区、城南区、那珂川市、小郡市、鳥栖市、三養基郡基山町」の不動産売却相談の専門家、イエステーション福岡南店、小郡店です。

マンションの売却や購入を検討していると、「売買後に欠陥が見つかったらどうなるのか」という不安を感じることがあるのではないでしょうか。
2020年の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと名称やルールが大きく変わりました。
本記事では、売主と買主それぞれの立場における責任範囲や期間について詳しく解説します。
事前に正しい知識を身につけることで、将来の予期せぬ金銭的・精神的なトラブルを未然に防ぐことができます。
まずは、本記事の主要なアウトライン（見出し一覧）をご紹介します。

• マンション売買の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へ（民法改正）
• マンション売買で問われる「契約不適合」の具体例
• 売主はいつまで責任を負う？契約不適合責任の「期間」
• 契約不適合があった場合、買主が請求できる4つの権利
• 【売主向け】マンション売却後のトラブルを絶対に避ける対策
• 【買主向け】欠陥のある中古マンションを買わないための対策
• 瑕疵担保（契約不適合）責任を理解して安心なマンション売買を

マンション売買の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へ（民法改正）

2020年4月の民法改正により、不動産取引におけるルールが大きく見直されました。
これまで長年使われてきた「瑕疵担保責任」という言葉は廃止されています。
それに代わり、新しく「契約不適合責任」という制度が導入されました。
この改正は、専門知識を持たない一般の方々にもわかりやすい基準を設けることが目的の1つです。
法律の変更点について、基本的なポイントを順番に確認していきましょう。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の決定的な違い

旧制度と新制度の決定的な違いは、買主が請求できる権利の幅が広がったことです。
従来の瑕疵担保責任では、買主は「損害賠償」と「契約の解除」しか請求できませんでした。
しかし、契約不適合責任では、新たに「修理（追完請求）」や「代金の減額」も請求できるようになりました。
これにより買主側の権利が強化された反面、売主側はより厳格な対応が求められるようになります。
具体的な違いについては、以下の表にまとめました。

比較項目	旧：瑕疵担保責任	新：契約不適合責任
適用される基準	隠れた瑕疵（欠陥）であること	契約内容と適合していないこと
買主が請求できる権利	損害賠償請求、契約解除	修理の請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除
売主の過失の有無	問わない（無過失責任）	損害賠償には売主の過失が必要（修理・減額・解除は過失不要）
買主の権利行使期間	瑕疵を知ってから1年以内に権利を行使	不適合を知ってから1年以内に通知（権利行使は消滅時効まで）

「隠れた瑕疵」から「契約内容との不適合」への変更点

旧法では「隠れた瑕疵（買主が注意しても発見できない瑕疵）」という曖昧な基準が用いられていました。
この基準は人によって解釈が分かれることが多く、トラブルが長期化する原因となっていました。
新法では「契約書に書かれている内容と違っているか（契約内容との不適合）」という明確な基準に変わりました。
これにより、売買契約書や付帯設備表に物件の状態をどれだけ正確に記載するかが極めて重要になります。
契約書に「雨漏りがある」と明記されていれば、買主が了承して買ったことになるため、売主の責任は問われません。

マンション売買で問われる「契約不適合」の具体例

「契約不適合」という言葉は、具体的にどのような事象を指すのでしょうか。
マンションの売買においてよく問題となる事例は、大きく4つのカテゴリに分けられます。
ご自身のマンションにどのようなリスクが潜んでいるのか、イメージしながら確認してみてください。
ただし、これらはあくまで一例であり、最終的な判断は専門家への確認が必要です。

物理的瑕疵（雨漏り・シロアリ・給排水管の故障など）

建物の構造や性能に関する物理的な欠陥が「物理的瑕疵」にあたります。
中古マンションで特に多いのは、専有部分の給排水管の劣化による漏水トラブルです。
また、1階の部屋におけるシロアリ被害や、共用部分である外壁からの雨漏りなども含まれる可能性があります。
これらが事前に告知されず、契約書にも記載されていない場合は、契約不適合に該当するケースが一般的です。
購入後に発覚すると高額な修繕費用がかかることもあるため、事前の確認が大切です。

設備の故障（給湯器・エアコンなど）は責任範囲に含まれる？

建物の構造だけでなく、給湯器やエアコンといった「設備」の故障も問題になりやすいポイントです。
引き渡し直後にこれらの設備が故障した場合、責任の所在でトラブルになることがあります。
一般的には、築年数相応の「経年劣化」による不具合は、原則として責任の対象外となるケースが多いです。
そのため、現在の設備の状況を「付帯設備表」に正確に記載し、契約内容として明確にしておくことが推奨されます。
正常に作動するか、故障しているかを明確に分けることが、将来の紛争を防ぐ第一歩です。

心理的瑕疵（専有部分での事件・事故など）

物件の室内やマンション敷地内で起きた痛ましい事件などは、「心理的瑕疵」と呼ばれます。
自殺や孤独死など、買主が心理的に嫌悪感を抱くような事実がこれに該当します。
こうした事実も、買主の購入判断に大きな影響を与えるため、重大な契約不適合になり得ます。
売主にはこれらの事実を正確に告知する義務があり、隠蔽することは許されません。
どこまで告知すべきかは事案によって異なるため、迷った場合は不動産会社や専門家に相談してください。

法律的・環境的瑕疵（法令違反・嫌悪施設など）

物件自体に問題がなくても、法律や周辺環境が原因で契約不適合となるケースがあります。
建築基準法に違反している「法律的瑕疵」や、近くに嫌悪施設がある「環境的瑕疵」などです。
また、マンション特有の問題として、管理費の大幅な滞納や、ペット不可物件での違反飼育歴なども対象になり得ます。
以下の表に、契約不適合の具体例をわかりやすく分類しました。

瑕疵（不適合）の種類	マンション売買における具体的な事例	契約不適合となるポイント
物理的瑕疵	雨漏り、給排水管の漏水、シロアリ被害、建物の傾きなど	契約時に伝えられていない物理的な欠陥がある場合。
設備の不具合	給湯器の故障、エアコンの動作不良、換気扇の異音など	付帯設備表で「正常」とされたものが引き渡し時に壊れている場合。
心理的瑕疵	室内での自殺・殺人事件、孤独死など	買主が知っていれば購入しなかった可能性が高い重大な事実の隠蔽。
法律的瑕疵	建ぺい率・容積率オーバー、消防法違反の指摘など	法令制限により、希望するリフォームなどができない場合。
環境的瑕疵	近隣の騒音・悪臭、暴力団事務所などの近接	生活環境に悪影響を及ぼす施設が存在することを隠していた場合。
管理に関する瑕疵	高額な管理費滞納、ペット規約違反、修繕積立金の著しい不足	専有部分の価値や居住性に悪影響を及ぼす管理上の重大な問題がある場合。

売主はいつまで責任を負う？契約不適合責任の「期間」

契約不適合責任を追求できる期間は無限ではありません。
法律上のルールや、売主が個人か不動産会社かといった条件によって期間は大きく異なります。
期間の設定を間違えると、想定外の責任を長期間負うことになりかねません。
ここでは、責任期間に関する基本的なルールを解説します。

原則は不適合を知った時から「1年以内」の通知義務

民法の原則では、買主は不適合（欠陥）を知った時から「1年以内」に売主に通知する必要があります。
この期間内に通知を行わなかった場合、買主は原則として権利を失ってしまいます。
注意すべき点は、「1年以内」に裁判を起こす必要はなく、まずは通知を行えばよいということです。
ただし、通知さえすればいつまでも請求できるわけではなく、「権利行使期間（時効）」も別途存在します。
不適合を知ってから5年、または引き渡しから10年が経過すると、時効により権利が消滅する可能性があります。

売主が「個人」の場合の期間設定と免責特約

中古マンションの売買では、売主が一般の「個人」であるケースが大多数です。
個人間の売買では、民法の原則通りではなく、特約によって責任期間を短く設定するのが実務上の一般的なルールです。
例えば、「引き渡しから3ヶ月間」に限定したり、「一切責任を負わない（免責）」としたりすることが可能です。
ただし、売主が欠陥を知りながら隠していた場合（悪意）は、免責特約を結んでいても無効となることがあります。
以下の表は、売主が個人の場合の一般的な期間設定の例です。

期間設定のパターン	内容と特徴	メリットと注意点
引き渡しから3ヶ月（標準的）	責任を負う期間を引き渡し後3ヶ月間に限定する特約です。	一般的な中古取引で多く用いられ、売主・買主双方のバランスが取れています。
契約不適合責任の免責	契約不適合責任を一切負わないとする特約です。	築古物件などで用いられますが、買主の不安が大きく、価格が下がる傾向にあります。
設備のみ免責	建物の構造等の責任は負うが、給湯器等の設備は免責とする特約です。	経年劣化による設備の故障トラブルを避けるために有効な手段です。
民法の原則通り	特約を設けず、不適合を知ってから1年以内の通知とする形です。	売主のリスクが長期間続くため、個人間売買ではあまり推奨されません。

売主が「不動産会社」の場合（宅建業法の特例）

不動産会社などの宅建業者が自ら売主となり、買主が個人の場合は、別のルールが適用されます。
この場合、買主を保護する観点から「宅建業法」という法律が優先されます。
宅建業法では、「引き渡しから最低2年間」は責任を負わなければならないという特例があります。
この2年という期間を短縮したり、買主に不利な特約を結んだりしても、その特約は無効となります。
プロである不動産会社から購入する場合は、一般的に手厚い保護を受けられる仕組みになっています。

新築マンションと中古マンションの保証期間の違い

新築マンションの場合、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」という別の法律が適用されます。
これにより、主要な構造部分や雨水浸入防止部分については「引き渡しから10年間」の長期保証が義務付けられています。
一方で、中古マンションの場合は前述の通り、数ヶ月程度の短い保証期間や免責となることが一般的です。
中古物件ならではのリスクがあることを正しく認識した上で、取引に臨むことが大切です。
以下の表で、売主や物件ごとの責任期間の違いをまとめました。

物件の種類	売主の属性	適用される主な法律	契約不適合責任の期間の目安
新築マンション	不動産会社（宅建業者）	品確法	引き渡しから10年間（構造耐力上主要な部分等）
中古マンション	不動産会社（宅建業者）	宅建業法	引き渡しから最低2年間
中古マンション	一般の個人	民法（特約優先）	引き渡しから1〜3ヶ月程度、または免責とするのが一般的
中古マンション	一般の個人（売主が悪意）	民法	特約は無効となり、民法の原則が適用される可能性あり

契約不適合があった場合、買主が請求できる4つの権利

購入後に、契約書に記載されていない欠陥が発覚した場合、どうすればよいのでしょうか。
民法改正後の契約不適合責任では、買主は売主に対して主に4つの法的手段をとることができます。
それぞれの権利の内容について、順番に確認していきましょう。

追完請求（修理の要求）

追完（ついかん）請求とは、欠陥箇所を修理（修補）して完全な状態に直すよう求める権利です。
マンションの雨漏り修理や、壊れた給湯器の交換などを要求することがこれに該当します。
買主が最も頻繁に行使する権利であり、まずはこの追完請求から交渉を始めることが一般的です。
ただし、修理の方法について過剰な要求をすることは認められない場合があります。

代金減額請求（修理に応じない場合の減額）

代金減額請求とは、不適合の程度に応じて購入代金の減額を請求できる権利です。
売主に対して修理を求めた（追完請求した）にもかかわらず、売主が期限内に応じない場合に行使できます。
また、物理的に修理が不可能な場合などにも、この権利を主張することが可能です。
減額される金額の交渉が必要になるため、専門家を交えて話し合うケースもあります。

契約解除（目的が達成できない場合）

欠陥が非常に重大で、そのマンションを購入した目的がもはや達成できない場合に、契約を解除する権利です。
契約が解除されると、売買契約そのものが白紙に戻り、代金の返還や物件の明け渡しが行われます。
ただし、解除が認められるための要件は厳格であり、軽微な不具合では解除できないことが一般的です。
住むこと自体が困難なレベルの重大な欠陥がある場合に限られる傾向にあります。

損害賠償請求（売主に落ち度がある場合）

欠陥によって買主が被った実害について、金銭の支払いを求める権利です。
雨漏りによる家財の被害や、一時的な仮住まいの費用、調査費用などが該当する可能性があります。
ただし、損害賠償を請求するためには、売主側に落ち度（帰責事由）があることが条件となります。
これら4つの権利について、以下の表でわかりやすく整理しました。

買主の権利	権利の内容・特徴	行使するための主な条件・注意点
追完請求（修理）	欠陥を直すように要求すること。代替品の引き渡しを求めることも含まれます。	買主に落ち度がある場合は請求不可。過度な修理方法の指定はできないケースがあります。
代金減額請求	不適合の度合いに応じて、購入代金の一部を返金（減額）してもらうこと。	原則として、まずは追完請求を行い、売主が応じない場合に行使可能となります。
契約解除	売買契約を白紙に戻し、代金の全額返金と物件の返還を行うこと。	欠陥が契約の目的を達成できないほど重大である場合に限定される傾向があります。
損害賠償請求	欠陥によって発生した実被害額（家財の損傷、引っ越し代等）を請求すること。	売主に落ち度がない場合は請求できません。因果関係の証明が必要です。

【売主向け】マンション売却後のトラブルを絶対に避ける対策

マンションを売却する方にとって、「売却後の損害賠償や修繕費用の負担は絶対に避けたい」というのが本音でしょう。
予期せぬトラブルに巻き込まれないためには、事前の準備が欠かせません。
ここでは、売主の皆さまが実践すべき具体的な自衛策について解説します。
誠実な対応が、結果的にご自身を守ることにつながります。

些細な不具合も隠さず事前に告知する

売却に不利になると思って欠陥を隠して売却することは、非常に危険な行為です。
過去の雨漏り跡や設備の不調などを隠していたことが後で発覚すると、「悪意」とみなされる可能性があります。
悪意があると判断された場合、せっかく免責特約を結んでいても無効になり、重い責任を負うリスクがあります。
知っていることはすべて、事前に不動産会社と買主に伝えることが最大の防衛策です。
不具合を正直に伝えた上で、価格調整や特約で合意するほうが、はるかに安全な取引となります。

物件状況報告書・付帯設備表を正確に作成・明記する

口頭で伝えただけでは、後になって「言った・言わない」のトラブルに発展しがちです。
物件の不具合や設備の状況は、「物件状況報告書」と「付帯設備表」という書面に詳細に記載しましょう。
これらの書類を正確に作成し、契約内容の一部として明確に定めることが重要です。
以下の表を参考に、記載漏れがないよう入念にチェックしてください。

書類の種類	記載する主な内容	作成時のポイント・注意点
物件状況報告書	雨漏りの有無、シロアリ被害の有無、建物の傾き、周辺環境、過去の修繕履歴など。	「知らない」ことは「不明」とし、知っていることは些細なことでも正確に記載します。
付帯設備表	給湯器、エアコン、換気扇などの設備の有無と、現在の故障状況。	引き渡し時に残す設備を明確にし、それぞれ「故障あり・なし」を細かくチェックします。
管理規約・調査報告書	マンション特有の管理費滞納状況、修繕積立金の残高、大規模修繕計画の有無など。	不動産会社を通じて管理会社から取得し、買主へ正確に提示することが求められます。

売却前にホームインスペクション（住宅診断）を実施する

売却前に、建築士などの専門家によるホームインスペクションを実施するのも有効な対策です。
見えない部分の劣化状況を客観的に把握しておくことで、不測の事態を防ぐことができます。
また、診断結果を買主に提示することで、情報の透明性が高まり、買主にも安心感を与えられます。
結果的に、スムーズな売却や値引き交渉の回避に繋がるメリットも期待できます。

【買主向け】欠陥のある中古マンションを買わないための対策

中古マンションを購入する側にとっても、「欠陥物件を買って後悔したくない」という思いは同じです。
大きな買い物だからこそ、購入検討時や契約時にしっかりと防衛策を講じる必要があります。
将来の不安を取り除くために、買主ができる具体的な対策を解説します。
不明点があれば、遠慮せずに不動産会社へ質問することが大切です。

売買契約書の「特約」や「免責事項」を入念にチェックする

売買契約書に記載されている「特約」や「免責事項」は、ご自身の権利に直結する重要な項目です。
「契約不適合責任を負わない（免責）」や「責任期間は3ヶ月」といった条件がないか、入念に確認してください。
また、「現状有姿で引き渡す」という文言の意味も正しく理解した上でサインする必要があります。
ご自身にとって過度に不利な条件になっていないか、重要事項説明の際によく確認するようにしましょう。
疑問に思う特約があれば、契約前に交渉して修正を依頼することも検討してください。

既存住宅売買瑕疵保険への加入を検討する

購入後に万が一欠陥が見つかっても、修繕費用が保険金でカバーされる「既存住宅売買瑕疵保険」という仕組みがあります。
この保険に加入するためには、事前に専門の建築士による一定の検査をクリアする必要があります。
そのため、保険に加入できること自体が、建物の一定の安全性が担保されているという証明にもなります。
保険料の負担は発生しますが、安心を買うという意味で非常にメリットの大きい選択肢です。
以下の表に、瑕疵保険のメリットと注意点をまとめました。

項目	既存住宅売買瑕疵保険の内容・特徴
主なメリット	万が一の欠陥発覚時（雨漏り等）に、修繕費用が保険金で支払われるため金銭的リスクを減らせる。
副次的なメリット	加入にあたり専門家の現場検査が必須となるため、見えない欠陥を事前に発見できる可能性が高まる。
税制上のメリット	一定の要件を満たすことで、住宅ローン控除や登録免許税の軽減措置を受けられるケースがある。
注意点・デメリット	保険料や事前検査の費用負担が発生する。築年数や劣化状況によっては検査に合格できない場合がある。
専門家への確認	保険や税制の適用条件は個別状況により異なるため、詳細は専門家に確認が必要。

瑕疵担保（契約不適合）責任を理解して安心なマンション売買を

民法改正により導入された「契約不適合責任」は、不動産取引における重要なルールです。
新制度のもとでは、「契約書にどう書かれているか」がすべてにおいての判断基準となります。
売主の皆さまは、些細な不具合も隠さずに正直な情報開示を行うことが、ご自身を守る最大の防御策です。
一方、買主の皆さまは、契約内容や物件状況報告書を十分に確認し、納得した上で取引を進めることが求められます。
お互いが制度を正しく理解し、誠実に対応することが、トラブルのない公正な不動産取引を実現するための鍵となります。

本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の状況に対する判断や結果を保証するものではありません。実際の不動産取引・税務・法律判断については、税理士・司法書士・弁護士などの専門家へご相談ください。

 

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