こんにちは！「福岡市南区、城南区、那珂川市、小郡市、鳥栖市、三養基郡基山町」の不動産売却相談の専門家、イエステーション福岡南店、小郡店です。

マイホームの売却を検討される際、税金の不安を抱える方は多いのではないでしょうか。
特例を正しく活用すれば、税負担が大幅に軽減される可能性があります。
特定の条件や特例を適用した場合、譲渡所得に対する税金が軽減され、場合によっては実質的にゼロになることがあります。
本記事では、税金の基本的な仕組みから確定申告の手続きまでをわかりやすく解説します。
最新の制度に基づき、税金の知識がない方にも理解しやすい内容にまとめています。

 

本記事のアウトラインは以下の通りです。

• 1. マイホームを売った時の税金と「特例」の基本の仕組み
• 2. 売却して「利益が出た時」に使える3つのお得な特例
• 3. 売却して「損をした時」に使える2つの救済特例
• 4. 実家などの空き家（相続不動産）を売った時の特例
• 5. 【チェックリスト】自分に合う特例の選び方と併用の注意点
• 6. 特例を使うための確定申告の手続き・必要書類
• まとめ：マイホーム売却の特例活用は、事前のシミュレーションが鍵！

1. マイホームを売った時の税金と「特例」の基本の仕組み

マイホームを売却する前に、まずは税金の基本的な仕組みを知ることが大切です。
不動産を売って利益が出た場合にのみ、税金がかかるという大原則があります。
この利益にかかる税金を抑えるための制度が、各種の「特例」です。

マンションや戸建ての売却益にかかる「譲渡所得税」とは？

戸建てであってもマンションであっても、売却益が出れば原則として税金がかかります。
この売却益のことを専門用語で「譲渡所得」と呼びます。
譲渡所得にかかる税金は、主に以下の3種類です。

税金の種類	概要
所得税	国に納める税金で、利益の額に応じて計算されます。
住民税	お住まいの自治体に納める税金です。
復興特別所得税	東日本大震災の復興財源として、所得税に上乗せされます。

これらを総称して、一般的に「譲渡所得税」と呼んでいます。
物件の状況や個人の条件により、実際の課税状況は異なる場合があります。

いくら税金がかかる？「譲渡所得」の計算式と税率

譲渡所得は、単純な売却価格（収入金額）ではありません。
購入時の費用や売却時の経費を差し引いて、以下のように計算します。

項目	内容の例
売却価格	不動産が実際に売れた金額です。
取得費	物件の購入代金、建築代金、購入時の仲介手数料などです。
譲渡費用	売却時の仲介手数料、印紙税、建物の解体費用などです。

計算式は「売却価格 − （取得費 ＋ 譲渡費用） ＝ 譲渡所得」となります。
さらに、この譲渡所得にかかる税率は、所有期間によって大きく変わります。
売却した年の1月1日時点での所有期間を基準とします。

所有期間	区分	合計税率（目安）
5年以下	短期譲渡所得	約39.63％
5年超	長期譲渡所得	約20.315％

長期間所有していると、税率は低くなる傾向があります。

2. 売却して「利益が出た時」に使える3つのお得な特例

マイホームが購入時よりも高く売れ、利益（譲渡所得）が発生したとします。
この場合でも、特例を活用することで税負担を大幅に減らせる可能性があります。
ここでは代表的な3つの特例をご紹介します。

① 最もよく使われる「3,000万円の特別控除」の適用条件

マイホーム売却時に利用できる特例として、「3,000万円の特別控除」があります。
これは、譲渡所得から最高3,000万円を差し引くことができる制度です。
適用されるための主な条件は以下の通りです。

適用条件のチェックリスト	判定
自分が実際に住んでいた家屋や敷地の売却であること	必須
住まなくなってから3年経過する年の12月31日までの売却であること	必須
親子や夫婦など「特別な関係がある人」への売却ではないこと	必須
過去2年以内にこの特例や他の特定の特例を利用していないこと	必須

建物を解体した場合は、解体後1年以内の売買契約等の追加条件があります。
この特例を使うと、利益が3,000万円以下なら税金が実質かからなくなることもあります。
ただし、税制は個別条件により異なるため、税理士など専門家への確認が必要です。

② 10年以上住んだ家なら「軽減税率の特例」でさらに節税

所有期間が10年を超えるマイホームの場合、「軽減税率の特例」が使える可能性があります。
この特例は、前述の「3,000万円の特別控除」と併用できるのが大きな特徴です。
通常の長期譲渡所得よりも、税率が低く設定されています。

譲渡所得の金額（控除後）	軽減税率（目安）
6,000万円以下の部分	約14.21％
6,000万円超の部分	約20.315％（通常通り）

例えば、控除後の利益が1,000万円残った場合、通常なら約200万円の税金がかかります。
しかし、軽減税率が適用されれば約142万円となり、さらなる節税が期待できます。
あくまで計算の一例であり、実際の金額を保証するものではありません。

③ 新居へ住み替えるなら「特定のマイホームの買換え特例」

売却資金を元手に新しい家を購入する場合は、「買換え特例」が検討できます。
売却した金額よりも高い新居を買うと、売却益への課税を将来に「先送り」できる制度です。
適用には以下のような条件があります。

買換え特例の主な条件	内容
所有期間と居住期間	売却する家の所有期間・居住期間がともに10年超
売却代金の上限	1億円以下であること
新居の条件	期限内に一定の床面積以上の新居を取得し居住すること

注意点として、この制度は税金が免除されるわけではありません。
将来、新居を売却する際に先送りした分の税金が計算されることになります。
メリットとデメリットを理解し、冷静に判断することが重要です。

3. 売却して「損をした時」に使える2つの救済特例

マイホームが購入時よりも安く売れ、損（譲渡損失）が出てしまうこともあります。
その場合でも、確定申告を行うことで救済を受けられる可能性があります。
納めすぎた所得税や住民税が戻ってくる（還付される）ケースをご紹介します。

① 新居をローンで買う場合の「譲渡損失の損益通算・繰越控除」

売却で損が生じ、新居を住宅ローンで購入した場合に使える特例です。
不動産売却の損失を、お給料などの他の所得から差し引くことができます。
これを「損益通算」と呼び、以下のような仕組みになっています。

制度の仕組み	概要
損益通算	売却した年の給与所得などから売却損を差し引き、所得を減らします。
繰越控除	その年で引ききれなかった損失を、最長3年間繰り越して差し引けます。

この制度を利用するには、旧居の所有期間が5年超であるなどの条件があります。
また、新居の住宅ローン期間が10年以上であることも求められます。
所得税や住民税が軽減される可能性がありますが、条件が限定される点に注意が必要です。

② ローンが残っている場合の「譲渡損失の損益通算・繰越控除」

買い替えを伴わなくても、住宅ローンが残った状態で売却した場合は別の特例があります。
売却価格よりもローン残高が多い「オーバーローン」の状況で使える制度です。
基本的な仕組みは前述の損益通算・繰越控除と同じですが、限度額に注意が必要です。

損益通算できる限度額の考え方
売却前日の住宅ローン残高 − マイホームの売却価格 ＝ 限度額の目安

実際の損失額と上記の限度額のうち、少ない方の金額までしか損益通算できません。
そのため、必ずしも損失全額を給与所得などから差し引けるわけではありません。
判断が分かれることもあるため、事前のシミュレーションをおすすめします。

4. 実家などの空き家（相続不動産）を売った時の特例

ライフステージの変化により、親から相続した実家を売却する方もいらっしゃいます。
ご自身が住んでいたマイホームとは異なり、相続不動産専用の特例が存在します。
ここでは代表的な2つの制度について解説します。

相続した空き家にも適用！「被相続人の居住用財産の3,000万円控除」

親が亡くなる直前まで住んでいた家を相続し、空き家のまま売却した場合の特例です。
一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる可能性があります。
主な適用要件は以下の通りです。

空き家特例の主な要件	内容
建物の建築時期	昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
売却の期限	相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
その他の条件	耐震改修をして売却、または取り壊して更地にして売却など

相続人が３人以上いる場合でも、令和6年1月1日以降の売却においても上限は3000万円です。
法律の改正によって条件が変わることもあるため、常に最新の制度を確認することが重要です。

払った相続税を経費にできる「取得費加算の特例」

相続税をすでに支払っている場合に、利用を検討したいのが「取得費加算の特例」です。
支払った相続税の一部を、不動産を売却する際の「取得費（経費）」に上乗せできます。
経費が増えることで譲渡所得が減り、結果として税負担が軽くなる仕組みです。

取得費加算特例の注意点	概要
期限	相続開始の翌日から3年10ヶ月以内での売却が必要です。
併用の制限	前述の「空き家特例（3,000万円控除）」とは併用できません。

「空き家特例」と「取得費加算の特例」のどちらを使えば有利かは、状況により異なります。
個別事情に応じた判断となるため、税理士への事前相談を推奨します。

5. 【チェックリスト】自分に合う特例の選び方と併用の注意点

複数の特例を知ると、「結局、自分はどれを使えば一番得なのか」と迷うかもしれません。
特例同士の併用には複雑なルールがあり、選び方によって手元に残るお金が変わります。
自分に合う特例を選ぶための比較ポイントを整理しました。

特例同士は一緒に使える？併用可否一覧

不動産売却の特例は、原則として重複して利用することができません。
ただし、一部の例外として一緒に使える組み合わせもあります。
以下のマトリクス表で、主な併用の可否をご確認ください。

特例の組み合わせ	併用の可否	備考
3,000万円控除 ＋ 10年超軽減税率	〇 併用可能	税負担の軽減効果が高くなりやすい組み合わせです。
3,000万円控除 ＋ 買換え特例	× 併用不可	どちらか有利な方を選択する必要があります。
空き家特例 ＋ 取得費加算特例	× 併用不可	相続した不動産の場合も選択制となります。

誤った特例を選んでしまうと、後から変更が難しくなるケースもあります。
事前に知っておく重要性が高いため、慎重な検討が求められます。

新居の「住宅ローン控除」と特例、どちらを選ぶべきか？

住み替えをする方に事前に知っていただきたい重要なルールがあります。
旧居の売却で「3,000万円控除」などの特例を使うと、新居で「住宅ローン控除」が使えなくなります。
どちらを優先すべきかは、以下の要素を総合的に比較して判断します。

比較検討のチェックポイント
旧居を売却して発生する「譲渡所得税の金額」
新居の住宅ローン残高から想定される「10年〜13年間の控除総額」
自身の年間所得額や納めている所得税・住民税の額

例えば、旧居の売却益が少なく税金が微額なら、新居の住宅ローン控除を選んだ方が有利な傾向があります。
逆に売却益が数千万円単位であれば、3,000万円控除を使った方が軽減効果は大きいかもしれません。
最終判断は専門家確認が必要となるため、売却前のシミュレーションをおすすめします。

6. 特例を使うための確定申告の手続き・必要書類

特例を利用して税負担を軽減するためには、ご自身での申告手続きが必要です。
自動的に適用されるわけではないため、忘れずに準備を進めましょう。
実務的な手順と必要な準備について解説します。

確定申告の期間・手続きの期限はいつまで？

不動産を売却した翌年に、所轄の税務署へ確定申告を行う必要があります。
特例を使った結果、税金が「0円」になる場合でも申告は必須です。
申告期間を過ぎると特例が使えなくなる可能性があるため注意してください。

手続きのスケジュール	日程の目安
確定申告の期間	売却した翌年の2月16日〜3月15日まで
準備の開始時期	売却した年の年末頃から書類集めを始めるのが一般的です

期限直前は税務署や相談窓口が混雑することが予想されます。
確定申告の期限に間に合うように、早めに準備を始めましょう。

申告に必要な書類リストと入手先

確定申告には、通常の申告書に加えて不動産売却に関する専用の書類が必要です。
特例の種類によっても追加書類が求められます。
主な必要書類と入手先のリストは以下の通りです。

必要書類の名称	入手先・準備方法
確定申告書・譲渡所得の内訳書	税務署の窓口、または国税庁のホームページ
旧居の購入時の売買契約書（写し）	ご自宅で保管している書類（取得費の証明に必要）
旧居の売却時の売買契約書（写し）	ご自宅で保管している書類
戸籍の附票や住民票の除票	以前お住まいだった市区町村の役場

書類の不備があると手続きがスムーズに進まないケースもあります。
マイナンバーカードをお持ちであれば、国税庁のシステムを利用した電子申告も可能です。

マイホーム売却の特例活用は、事前のシミュレーションが鍵！

マイホーム売却における税金の特例は、手元に残るお金を最大化するための強力な味方です。
しかし、その適用条件や併用ルールは複雑であり、物件状況や個人条件により異なります。

本記事では一般的な制度の仕組みをご案内しましたが、実際の計算や適用可否の判断には専門的な知識が求められます。
知らないうちに損をしてしまうリスクを回避するためには、売却前の事前のシミュレーションが極めて重要です。

本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の状況に対する判断や結果を保証するものではありません。実際の不動産取引・税務・法律判断については、税理士・司法書士・弁護士などの専門家へご相談ください。

 

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