こんにちは！「福岡市南区、城南区、那珂川市、小郡市、鳥栖市、三養基郡基山町」の不動産売却相談の専門家、イエステーション福岡南店、小郡店です。

マンションを売却した結果、購入時よりも安くなってしまうことは少なくありません。
「赤字になってしまったけれど、確定申告は必要なのだろうか？」と疑問に思う方も多いでしょう。
原則として、利益が出ていなければ確定申告の義務やペナルティはありません。
しかし、正しく申告することで給与から引かれた税金が戻ってくる可能性があります。
本記事では、マンション売却で赤字になった場合の確定申告の必要性やメリットを解説します。
特例の適用条件や具体的な手順についても、分かりやすく解説します。

 

【目次】

• マンション売却で赤字（譲渡損失）が出たら確定申告は必要？
• 赤字で確定申告をする最大のメリット「税金が戻る特例」とは
• 【シミュレーション】赤字の確定申告でいくら税金が戻る？
• 税金を取り戻す特例の「適用条件」をわかりやすく解説
• スマホ・e-Taxで完結！赤字の確定申告の手順と必要書類
• マンション売却の赤字を申告する際の落とし穴・注意点

マンション売却で赤字（譲渡損失）が出たら確定申告は必要？

マンションを売却して赤字になった場合、確定申告の義務があるのか気になるでしょう。
税務上では、不動産売却によって生じた赤字を「譲渡損失」と呼びます。
この譲渡損失が発生した場合の申告ルールについて、詳しく見ていきましょう。

原則として赤字なら確定申告の「義務」はない

マンションの売却によって利益（譲渡所得）が出ていない場合、税金は発生しません。
そのため、赤字であれば確定申告を行う法的な義務はないとされています。
確定申告をしなかったとしても、原則としてペナルティを受けることはありません。
この点は、多くの方にとって安心できる材料となるでしょう。
ただし、申告義務がないケースでも、状況によっては申告が推奨されることがあります。

状況	確定申告の義務	ペナルティの有無
売却益（プラス）が出た場合	あり	あり（無申告加算税など）
売却損（マイナス）が出た場合	なし	なし

無申告のペナルティは？税務署からの「お尋ね」に注意

赤字の状態で確定申告をしなくても、罰則や加算税などのペナルティはありません。
しかし、申告をしないままでいると、税務署から「お尋ね」という文書が届く可能性があります。
税務署は不動産の登記情報などから、物件が売却された事実を把握しているため、申告の有無を確認するために「お尋ね」が届く場合があります。
お尋ねが届いた場合は、売買契約書などの書類を基に、赤字であった事実を回答すれば問題ありません。
事前に状況を整理しておくと、スムーズに対応できるでしょう。

税務署からの「お尋ね」のポイント	詳細
目的	売却による利益が出ていないかの確認
届く理由	登記情報の変更により売却事実を把握しているため
対処法	赤字であることを証明する書類（契約書など）を用意して回答する

【結論】確定申告すべき？フローチャートで簡単チェック

自分の状況で確定申告をすべきかどうか、判断に迷うこともあるでしょう。
以下の表を参考に、ご自身の状況に当てはめて確認してみてください。
申告することでメリットがある可能性があります。
ただし、物件状況や個人条件により異なるため、最終判断は専門家への確認が必要です。

確認項目	はい	いいえ
売却価格が購入価格などを下回っている（赤字である）	次へ	申告の義務があります
他の所得（給与所得など）があり、所得税を納めている	次へ	申告しても税金は戻りません
特例の要件（所有期間5年超など）を満たしている	申告をおすすめします	申告の義務はありません

赤字で確定申告をする最大のメリット「税金が戻る特例」とは

義務がなくても確定申告をおすすめする理由は、税金が戻ってくる特例があるからです。
一定の条件を満たすと、給与などから天引きされた税金の還付を受けられる可能性があります。
ここでは、その特例の仕組みについて詳しく解説します。

「損益通算」と「繰越控除」で給与の税金を取り戻す仕組み

特例を利用すると、「損益通算」と「繰越控除」という仕組みを活用できます。
損益通算とは、マンション売却で出た赤字を、その年の給与所得などから差し引くことです。
これにより、所得全体が少なく計算され、納めすぎた税金が還付される仕組みです。
その年に引ききれなかった赤字は、最長3年間にわたり「繰越控除」として翌年以降の所得から差し引けます。
最長3年間、税金の負担を軽減できる可能性がある非常に魅力的な制度です。

制度の名称	仕組みの概要	効果
損益通算	売却の赤字をその年の給与所得などから差し引く	その年の所得税・住民税が軽減される
繰越控除	損益通算で引ききれなかった赤字を最長3年間繰り越す	翌年以降（最長3年間）の税金が軽減される

特例①：マイホームを買い換えない場合の特例（オーバーローンが条件）

新居を購入しない場合でも、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が利用可能です。
この特例を利用するには、売却価格が住宅ローンの残高を下回る「オーバーローン」の状態であることが条件となります。
損益通算できる赤字の限度額は、実際の売却損失額と、オーバーローン部分の金額のいずれか少ない方です。
買い換えの予定がなくても利用できるため、多くの方にとって選択肢となるでしょう。
ただし、税制は個別条件により異なるため、適用可能かの確認が重要です。

買い換えない場合の特例のポイント	詳細
正式名称	特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
主な条件	売却前日に償還期間10年以上の住宅ローン残高があること
赤字の限度額	「実際の譲渡損失額」と「ローン残高から売却価格を引いた額」の少ない方

特例②：新しいマイホームに買い換える場合の特例

新しいマイホームを購入する場合は、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が対象です。
この特例は、オーバーローンでなくても、新しいマイホームを購入して住宅ローンを組むなどの条件を満たせば利用できます。
発生した赤字の全額を、損益通算や繰越控除の対象にできるのが大きな特徴です。
買い換えを伴う住み替えの際には、資金計画を立てる上で非常に重要な制度と言えます。
一般的な傾向として、買い換え特例の方が利用しやすいケースも多いです。

買い換える場合の特例のポイント	詳細
正式名称	居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
主な条件	新居を購入し、償還期間10年以上の住宅ローンを組むこと
赤字の限度額	発生した譲渡損失の全額（一部例外あり）

【シミュレーション】赤字の確定申告でいくら税金が戻る？

「特例を使うと、具体的にいくら税金が戻ってくるのか」は気になるポイントです。
ここでは、会社員の方をモデルケースにして、税金がどれくらい軽減されるかの目安をシミュレーションします。
以下の計算はあくまで一例であり、実際の還付額を保証するものではありません。

• モデルケースの条件
• 給与年収：600万円（所得税率20％、住民税率10％と仮定）
• マンション売却の赤字額：1,000万円
• 特例の適用条件を満たしているものとする

経過年	給与所得	繰越される赤字額	損益通算後の所得	税金の軽減額（目安）
1年目（売却年）	600万円	マイナス1,000万円	0円	約180万円（所得税・住民税の合計）
2年目	600万円	マイナス400万円	200万円	約120万円（所得税・住民税の合計）
3年目	600万円	0円	600万円	0円（通常通りの課税）

上記のシミュレーションでは、1年目に所得がゼロになり、納めた税金が全額戻ってくる計算です。
さらに2年目にも赤字が繰り越され、税負担が軽減されています。
税制や計算方法は複雑なため、正確な金額については税理士など専門家への確認が必要です。

税金を取り戻す特例の「適用条件」をわかりやすく解説

魅力的な特例ですが、利用するためには厳格な条件を満たす必要があります。
条件を1つでも満たしていないと適用されないため、事前に確認しましょう。
ここでは、特に間違えやすい要件を中心に詳しく解説します。

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が「5年超」

特例を利用するためには、マンションの所有期間が「5年超」である必要があります。
ここで注意すべきは、「売却した日」ではなく「売却した年の1月1日時点」で5年を超えているかという点です。
たとえば、2020年3月に購入したマンションを2025年5月に売却したとします。
この場合、2025年1月1日時点での所有期間は4年9カ月となり、5年を超えていないため特例は使えません。
カレンダー上の実期間とは異なる計算になるため、十分に注意しましょう。

所有期間の考え方	判定基準	特例の適用可否
売却年の1月1日時点で5年以下	短期譲渡所得の扱い	適用不可
売却年の1月1日時点で5年超	長期譲渡所得の扱い	適用可能

居住用であること等の共通要件と注意すべき所得制限

所有期間以外にも、いくつかの重要な共通要件があります。
自分が住んでいたマイホームであることや、親族や関係会社への売却ではないことが前提です。
すでに住まなくなっている場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却しなければなりません。
また、繰越控除を受ける年については、合計所得金額が3,000万円以下である必要があります。
これらは物件状況や個人条件により異なるため、事前にしっかり確認しておきましょう。

主な共通要件	詳細な内容
居住用の財産	自分が住んでいた家であること
期限の制限	住まなくなってから3年目の12月31日までの売却であること
取引相手の制限	親子や夫婦など特別な関係がある相手への売却ではないこと
所得の制限	繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること

スマホ・e-Taxで完結！赤字の確定申告の手順と必要書類

確定申告と聞くと、複雑で面倒な手続きをイメージされる方も多いでしょう。
しかし、現在ではスマートフォンやパソコンを使って、オンラインで完結できる仕組みが整っています。
ここでは、確定申告の期限や必要な書類、オンライン申告の手順を解説します。

いつまでに何を？確定申告の期間と揃えるべき必要書類

確定申告の期間は、原則としてマンションを売却した翌年の2月16日から3月15日までです。
期限を過ぎると特例を受けられなくなる可能性があるため、早めの準備が大切です。
手続きには、税務署のフォーマットである確定申告書や計算明細書などが必要になります。
それに加えて、ご自身で用意しなければならない添付書類も複数あります。
漏れがないよう、以下の表を参考にチェックしてみてください。

自分で用意する主な添付書類	取得場所の例
マンションの売買契約書のコピー	手元にある契約書
登記事項証明書	法務局
住民票の写し（戸籍の附票）	市区町村の役所
住宅借入金等の残高証明書	借入先の金融機関
源泉徴収票（給与所得者の場合）	勤務先

税務署に行かずに自宅から「e-Tax」で提出する流れ

確定申告は、税務署の窓口に行かなくても「e-Tax」を利用することで自宅から提出可能です。
e-Taxとは、国税電子申告・納税システムのことで、マイナンバーカードがあればすぐに利用可能です。
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」にアクセスし、画面の案内に従って金額などを入力します。
作成したデータは、そのままオンラインで税務署に送信できるため非常に便利です。
計算ミスを防ぐ機能も備わっており、初めての方にもおすすめの方法と言えます。

e-Taxを利用するメリット	詳細
時間と手間の削減	税務署へ行く交通費や待ち時間が不要
24時間受付	申告期間中はメンテナンス時間を除きいつでも提出可能
自動計算機能	入力した数値から税額などを自動で計算してくれる

マンション売却の赤字を申告する際の落とし穴・注意点

赤字の確定申告はメリットが大きい反面、注意すべき落とし穴も存在します。
手続きを誤ると、期待していた効果を得られないケースもあるため慎重な判断が必要です。
最後に、特例を利用する際に気をつけるべき重要なポイントを解説します。

住宅ローン控除と併用すると控除枠が無駄になるケース

新しいマイホームで「住宅ローン控除」を利用する場合、特例との併用には注意が必要です。
損益通算によってその年の所得がゼロになった場合、そもそも納めるべき所得税がなくなります。
住宅ローン控除は納めた税金から直接差し引く仕組みのため、引くべき税金がない場合、その年の控除枠は利用できません。
控除枠が翌年に繰り越されるわけではないため、結果的に無駄になってしまいます。
どちらの制度を優先すべきか、あるいは併用が有利かなど、判断が分かれることもあります。

制度の併用における注意点	影響
損益通算で所得税がゼロになる場合	その年の住宅ローン控除の枠が使えなくなる
適用する制度の選択	どちらが得になるかは個別の収入やローン残高による
専門家の判断	税理士等によるシミュレーションが推奨される

繰越控除を受ける期間中は「毎年」確定申告が必要

初年度に損益通算を行い、引ききれなかった赤字を翌年に繰り越す場合は、さらなる注意が必要です。
繰越控除を受けるためには、赤字が残っている期間中、毎年「連続して」確定申告を行わなければなりません。
たとえば、控除する所得がなく税金が発生しない年であっても、申告の手続きは必須となります。
一度でも申告を忘れてしまうと、その年以降の繰越控除の権利を失ってしまいます。
特例の効果を最後までしっかりと受け取るために、毎年の申告を忘れないよう管理しましょう。

毎年の確定申告の必要性	理由と注意点
申告が連続していることの要件	法律上、連続した申告が適用の条件となっているため
所得がない年の対応	税金がゼロでも、損失を申告する書類の提出が必要
申告を忘れた場合のリスク	翌年以降の赤字の繰越ができなくなる

本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の状況に対する判断や結果を保証するものではありません。実際の不動産取引・税務・法律判断については、税理士・司法書士・弁護士などの専門家へご相談ください。

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