こんにちは！「福岡市南区、城南区、那珂川市、小郡市、鳥栖市、三養基郡基山町」の不動産売却相談の専門家、イエステーション福岡南店、小郡店です。

本記事の主要な見出し一覧をご紹介します。

• 水漏れがあるマンションはそのまま売却できる？修繕すべき？
• マンション売却時の「告知義務」と「契約不適合責任」とは
• 水漏れの責任・費用は誰が負担する？専有部分と共用部分の違い
• 売却後のトラブルを確実に防ぐ！売主が取るべき 4 つの対応策
• まとめ：水漏れリスクを正しく把握し、安心できるマンション売却を

過去にマンションで水漏れを経験した方は、売却時に不安を感じるかもしれません。
「水漏れがあると売れないのではないか」と悩む方も多いでしょう。
また、売却後に買主から損害賠償を請求されるリスクも心配な点です。
本記事では、売主が負うべき法的な義務や責任についてわかりやすく解説します。

水漏れの事実が売却にどう影響するのかを正しく知ることが重要です。
トラブルを防ぎ、安全に取引を終えるための具体的な対応策をご紹介します。
適切な知識を身につけることで、資産価値の低下を最小限に抑えることができます。

水漏れがあるマンションはそのまま売却できる？修繕すべき？

水漏れ箇所を直してから売るべきか、そのまま売るべきかは悩ましい問題です。
これには「どちらが正解」という明確な決まりはありません。
物件の状況や売主の資金事情によって、適切な方法は異なります。
まずはそれぞれの選択肢の基本的な考え方を整理してみましょう。

選択肢	基本的な考え方	メリットの例	デメリットの例
修繕してから売却	専門業者に修理を依頼し、不具合を解消してから売りに出す方法です。	買主の不安が減り、売りやすくなる傾向があります。	修理費用を売主が事前に負担する必要があります。
現状渡しで売却	修理を行わず、水漏れがある状態（現状有姿）のまま売却する方法です。	売主の手間や初期費用を抑えることができます。	売却価格を下げる交渉を受ける可能性があります。

修繕してから売却するメリットと資産価値への影響

水漏れを修繕してから売却することで、買主の不安を大きく軽減できます。
不具合を修繕し、問題のない状態で売り出すことで、資産価値の下落を最小限に抑えることが可能です。
結果として、希望に近い価格でスムーズに売却できる傾向があります。

修理を行う際は、必ず専門業者に依頼することが重要です。
その際、原因や修理内容が詳細に記載された「修繕報告書」を取得しましょう。
どのような工事を行ったかを示す書類は、後々のトラブルを防ぐ確実な証明となります。

修繕報告書に記載すべき項目	具体的な内容の例
水漏れの原因	給水管のジョイント部分の経年劣化など
損傷の範囲	床下や階下への浸透の有無など
具体的な修理方法	配管の交換や天井ボードの張替えなど
保証の有無	工事後の保証期間と内容

これらの書類を買主に提示することで、誠実な印象を与えることができます。
買主に安心感を与えることで、取引の円滑化につながります。

現状渡し（そのまま）で売却する場合の注意点と価格交渉

修繕せずに「現状有姿」で売却することも、一つの選択肢です。
この場合、修理費用に相当する金額の値下げ交渉に応じるのが一般的です。
買主が自らリフォームを希望するケースでは、現状渡しが好まれることもあります。

ただし、現状渡しだからといって、売却後の責任がゼロになるわけではありません。
後々のトラブルを防ぐためには、免責特約を契約書に明文化することが必須です。
「どこからどこまでを免責とするか」を明確に定めておく必要があります。

現状渡しにおける注意点	具体的な対策の例
価格の妥当性	事前に修理費用の見積もりを取り、値引き額の根拠とします。
契約書の特約	免責事項や例外事項を契約書に具体的に記載します。
情報の開示	現状の不具合について、ありのままを買主に伝えます。

現状渡しであっても、売主の誠実な対応が求められる点に変わりはありません。

マンション売却時の「告知義務」と「契約不適合責任」とは

売却後に買主とトラブルにならないために、知っておくべき法律の知識があります。
それが「告知義務」と「契約不適合責任」の 2 つです。
専門用語ですが、安全な取引のために基本的な意味を理解しておきましょう。
ここでは、それぞれの概要と注意点について解説します。

法的な義務・責任	概要	目的
告知義務	物件の不具合など、重要な情報を買主に事前に伝える義務です。	買主が正確な情報をもとに購入を判断できるようにするため。
契約不適合責任	引き渡した物件が契約内容と異なる場合に売主が負う責任です。	買主が想定外の不利益を被ることを防ぐため。

過去の水漏れも隠さず誠実に伝える！告知義務の重要性

不動産売却において、売主には物件の重要な情報を告知する義務があります。
すでに水漏れを修繕済みであっても、過去の履歴は必ず伝えなければなりません。
なぜなら、過去の不具合も買主の購入判断に大きな影響を与えるからです。

もし事実を隠したり、告知を怠ったりすると大変危険です。
買主から不法行為責任として、損害賠償を請求されるリスクが生じます。
「知らなかった」「忘れていた」という言い訳は通用しないケースもあります。

告知すべき内容の例	伝える際のポイント
水漏れの発生時期	いつ頃起きたのかを正確に記載します。
水漏れの原因	自室が原因か、上階が原因かなど、発生源を明記します。
補修の内容	どのような工事で直したのかを具体的に伝えます。

不安を感じても、正直にすべてを伝えることが自分を守る最善の策です。

売主の責任が問われる「契約不適合責任」と 4 つの請求

引き渡した物件が契約内容と異なる場合、売主は契約不適合責任を問われます。
水漏れがあるのに「ない」として契約した場合などがこれに該当します。
この責任を問われると、買主から以下の 4 つの権利を行使される可能性があります。

買主が持つ 4 つの権利	内容の詳細
修補請求（追完請求）	水漏れの修理など、完全な状態に直すよう求める権利です。
代金減額請求	不具合によって下がった価値の分、代金の減額を求める権利です。
損害賠償請求	水漏れによって生じた損害の賠償を求める権利です。
契約解除	不具合が重大で、購入の目的を果たせない場合に契約を取り消す権利です。

法律上は、買主が不具合を知ってから1年以内に通知すれば権利が認められます（ただし、引き渡し後の消滅時効の範囲内に限られます）。しかし実務では、売主の負担を抑えるため、売主が責任を負うべき不適合の発生・発見期間を『引き渡し後2〜3ヶ月間』に制限する特約を結ぶのが一般的です。
期間設定については、不動産会社とよく相談して決めることをおすすめします。

水漏れの責任・費用は誰が負担する？専有部分と共用部分の違い

マンションの水漏れでは、原因の場所によって責任の所在が異なります。
大きく分けて「専有部分」と「共用部分」の 2 つのケースがあります。
どちらの配管から漏れたかによって、誰が費用を負担するかが変わります。

 

水漏れの原因箇所	責任の所在	費用負担の原則
専有部分（自分の部屋の配管など）	対象の部屋の所有者	部屋の所有者が自費で修理や賠償を行います。
共用部分（マンション全体の縦管など）	管理組合	管理組合が修繕積立金や保険を使って対応します。

自分の部屋が原因の場合、階下の部屋への損害賠償責任も発生する可能性があります。
ただし、買主から損害賠償を請求された場合でも、すべての金額が認められるわけではありません。
修理費用や評価減など、水漏れと直接的な因果関係があるものに限定される傾向があります。
判断が分かれることもありますので、専門家の意見を聞きながら進めることが大切です。

売却後のトラブルを確実に防ぐ！売主が取るべき 4 つの対応策

売却後の法的なトラブルを避けるために、売主ができる具体的な対策があります。
ここでは、安全に取引を進めるための 4 つのアクションプランをご紹介します。
順番に確認し、漏れのないように準備を進めましょう。

 

対策のステップ	具体的な行動内容	期待できる効果
1. 現況の徹底的な把握	インスペクション（建物状況調査）を活用してプロに点検を依頼します。	目視ではわからない隠れた不具合を事前に発見できます。
2. 詳細な情報開示	物件状況等報告書に、発生時期や原因を具体的に記載します。	買主との認識のズレを防ぎ、「聞いていない」というトラブルを回避します。
3. 契約条項の明確化	契約不適合責任の期間や免責範囲を契約書に明記します。	万が一不具合が起きた際の、売主の責任範囲を限定できます。
4. 引き渡し後の冷静な対応	不具合の連絡があった場合は、客観的な事実確認を優先します。	専門家と連携することで、感情的な対立を防ぎ適切な解決を目指せます。

インスペクションの実施は、買主にとっても大きな安心材料となります。
多少の費用はかかりますが、結果的にスムーズな売却につながる可能性があります。

また、契約書の特約事項は、価格とのバランスを考慮して設定することが重要です。
免責範囲を広げる場合は、売却価格を少し下げるなどの譲歩が必要になることもあります。
トラブルが起きた際は単独で判断せず、不動産会社や弁護士に相談しましょう。

まとめ：水漏れリスクを正しく把握し、安心できるマンション売却を

マンション売却において、過去に水漏れがあったからといって、それを隠して売却するべきではありません。
適切な修繕を行い、包み隠さず情報を開示することが何よりも大切です。
誠実な対応こそが、売主自身を法的なリスクから守る最大の防御策となります。

まとめ：安全な売却のためのポイント
水漏れ履歴は必ず告知し、修繕報告書などの証拠を残すこと。
契約不適合責任の期間や免責事項を契約書に明確に定めること。
不安な点や契約条件については、不動産会社などの専門家に相談すること。

水漏れがあるからといって、売却を諦める必要はありません。
水漏れ物件の売却実績が豊富な不動産会社に、まずは相談してみることをおすすめします。
物件の状況に合わせた最適なプランを提案してくれるはずです。

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本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の状況に対する判断や結果を保証するものではありません。
実際の不動産取引・税務・法律判断については、税理士・司法書士・弁護士などの専門家へご相談ください。
物件状況や個人条件により異なるため、最終判断には専門家への確認が必要です。

 

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