こんにちは！「福岡市南区、城南区、那珂川市、小郡市、鳥栖市、三養基郡基山町」の不動産売却相談の専門家、イエステーション福岡南店、小郡店です。

マンションを売却する際、売却後に欠陥が見つかることがあります。
買主から高額な修理費用を請求されるのではないかと、不安に感じる方も多いでしょう。
2020年の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと変わりました。
この改正により、売主の責任範囲がより明確になり、重くなったとされるケースもあります。
しかし、法的な基礎知識と具体的な対策を事前に知っておくことで、トラブルを回避できる可能性が高まります。
この記事では、契約不適合責任の基本と安心してマンション売却の対策をわかりやすく解説します。
以下は一般的な傾向ですが、物件状況や個人の条件によって異なる場合もありますのでご了承ください。

■アウトライン（主要見出し一覧）

• マンション売却における「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」の基礎知識
• 契約不適合責任で買主が売主に請求できる4つの権利
• マンション売却で売主が責任を負う「期間」について
• 売却後のトラブル（損害賠償・契約解除）を回避する5つの対策
• まとめ：契約不適合責任を正しく理解し、安心できるマンション売却を

マンション売却における「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」の基礎知識

不動産取引では、専門用語が多いため難しく感じることがあります。
まずは旧来の「瑕疵担保責任」と現在の「契約不適合責任」の基本的な意味を整理しましょう。
それぞれの言葉の意味を理解することで、以降の解説がスムーズに頭に入りやすくなります。
以下に、それぞれの用語の基本的な定義を表にまとめました。

用語	基本的な意味・特徴
瑕疵（かし）担保責任	改正前に使われていた言葉で、隠れた欠陥に対する売主の責任です。
契約不適合責任	現在の法律で使われており、契約内容と異なる物件を引き渡した際の責任です。

2020年民法改正で「瑕疵担保責任」はどう変わった？

2020年4月の民法改正により、売主の責任に関するルールが大きく変わりました。
以前は、買主が注意しても見つけられない「隠れた瑕疵（欠陥）」が責任の対象でした。
現在は、引き渡した物件が「契約内容に適合しているか」が責任の根拠へとシフトしています。
つまり、契約書に書かれていない不具合があった場合、売主の責任が問われやすくなりました。
これにより、売却時には契約書に物件の状態を正確に記載する重要性が増しています。
改正前後の主な違いは以下の表の通りです。

項目	改正前（瑕疵担保責任）	改正後（契約不適合責任）
責任の対象	隠れた瑕疵（欠陥）	契約内容との不一致
買主の権利	損害賠償、契約解除	修補、減額、損害賠償、契約解除
法律上の位置づけ	特別の法定責任	債務不履行責任の一部

マンション売却で該当する4つの「契約不適合（瑕疵）」とは

マンション売却において、契約不適合となる欠陥や不具合は大きく4つに分けられます。
これらの種類を知ることで、ご自身のマンションに潜むリスクを事前に点検できます。
あくまで一例ですが、一般的な不適合の類型を以下の表で確認しておきましょう。

不適合の類型	概要
物理的瑕疵	建物や設備に関する物理的な不具合や欠陥です。
心理的瑕疵	買主が心理的な抵抗感や嫌悪感を抱くような事情です。
法律的瑕疵	法律や条例の規制に違反している状態です。
環境的瑕疵	物件の周辺環境に起因するネガティブな要素です。

物理的瑕疵（雨漏り・設備不良・シロアリなど）

マンション売却で最もトラブルになりやすいのが、物理的な不具合です。
具体的には、給排水管からの水漏れや、備え付け設備の故障などが挙げられます。
また、建物の傾きやシロアリ被害なども、物理的な不適合に該当する可能性があります。
これらの不具合は、生活に直結するため、買主からの指摘を受けやすい傾向があります。
一般的な物理的瑕疵の例を表にまとめます。

発生箇所	具体的な不具合の例（あくまで一例です）
水回り	給排水管の水漏れ、配管のつまり、給湯器の故障
内装・構造	床の傾き、壁のひび割れ、雨漏り、シロアリ被害
設備機器	備え付けエアコンの故障、換気扇の不具合

心理的瑕疵（事故物件・孤独死など）

心理的瑕疵とは、買主が購入をためらうような過去の事情のことです。
過去の事件や事故、室内での孤独死などがこれに該当するケースがあります。
自然死であっても、発見が遅れて特殊清掃が必要な場合は告知義務が生じます。
過去の判例でも、告知義務違反として損害賠償が認められたケースがあるため注意しましょう。
判断が分かれることもありますが、不安な点は専門家に相談することをおすすめします。

心理的瑕疵の例	注意点・傾向
事件・事故	自殺や他殺などは、一般的に重大な瑕疵と判断されやすいです。
孤独死・病死	特殊清掃が入った場合などは、告知が必要になる可能性があります。
周辺施設	近隣に墓地や火葬場がある場合も、気になる方がいます。

法律的瑕疵と環境的瑕疵

法律的瑕疵とは、建築基準法などの法令に違反している状態のことです。
マンションで無断で間取り変更や増築を行った場合、消防法に抵触する可能性があります。
一方、環境的瑕疵は、近隣の騒音や悪臭、反社会的勢力の事務所の存在などです。
周辺環境の問題は個人で解決することが難しいため、事前の告知が重要になります。
以下の表に、それぞれの具体例を示します。

瑕疵の種類	具体的な例（あくまで一例です）
法律的瑕疵	規定に違反したリフォーム、管理規約違反の改修工事
環境的瑕疵	幹線道路の騒音・振動、工場の悪臭、近隣トラブル

契約不適合責任で買主が売主に請求できる4つの権利

引き渡したマンションに契約違反（不適合）があった場合、買主には権利が認められます。
法律上、買主は売主に対して主に4つのアクションを起こす可能性があります。
これらの権利がどのように行使されるのか、一般的な傾向を理解しておきましょう。
買主が請求できる4つの権利を以下の表に整理しました。

買主の権利	概要
追完請求	不具合の修理などを求める権利です。
代金減額請求	修理ができない場合などに、売買代金の減額を求める権利です。
損害賠償請求	売主に落ち度がある場合に、発生した損害の賠償を求める権利です。
契約解除	不具合が重大な場合に、契約そのものを白紙に戻す権利です。

履行の追完請求（修補の請求）

追完請求とは、買主が売主に対して不具合の「修繕（修理）」などを求める権利です。
たとえば、引き渡し直後に給湯器が壊れていた場合、修理を要求されることがあります。
ただし、売主は必ずしも買主が指定した方法で修理を行う必要はありません。
買主に不相当な負担がかからない範囲であれば、売主が別の修理方法を提案することも可能です。
話し合いによって適切な解決方法を探ることが一般的です。

追完請求の対応例	具体的な内容
売主による修理の手配	売主の費用負担で業者を手配し、設備を直す方法です。
代替品の提供	修理が難しい場合、同等の中古品や新品に交換するケースです。

代金減額請求

代金減額請求とは、修繕が行われない場合に売却代金の減額を求められる権利です。
買主が修理を求めたにもかかわらず、売主が対応しない場合に権利が発生する可能性があります。
また、構造上の問題などで物理的に修理が不可能なケースでも行使されることがあります。
不具合の程度に応じて、売買代金の一部を返金するという形で解決を図ります。
減額の割合については、双方の協議や専門家の評価に基づいて決定されます。

減額請求が発生するケース	状況の例（あくまで一例です）
修理の拒否	売主が正当な理由なく修理に応じない場合です。
修理が不可能	技術的に直せない、または費用が非現実的な場合です。
修理の遅延	買主が指定した相当な期間内に修理が終わらない場合です。

損害賠償請求

損害賠償請求は、不具合によって買主が被った損害賠償を求める権利です。
たとえば、修理前の原因調査費用や、修理期間中の仮住まい費用などが該当する場合があります。
この請求が認められるには、売主に「帰責事由（故意や過失などの落ち度）」が必要です。
売主が不具合を知っていたのに隠していた場合などは、過失ありと判断されやすいです。
個別の状況によって判断が分かれるため、最終判断は弁護士などの専門家確認が必要です。

賠償対象となり得る損害	具体的な内容の例
調査費用	水漏れの原因を特定するための専門業者への依頼費用です。
拡大損害	水漏れによって買主の家具や家電が壊れた場合の弁償費用です。
仮住まい費用	大規模な工事が必要で、一時的に別の部屋を借りる費用です。

契約解除

契約解除とは、不具合が原因で契約そのものを白紙に戻されてしまう権利です。
マンションの購入目的が達成できないほど、極めて重大な欠陥がある場合に行使されます。
この場合、売主は受け取った売買代金を全額返還し、物件を返してもらうことになります。
裁判例の動向を見ても、解除が認められるのは比較的深刻なケースに限定されます。
取引そのものが無効になるため、売主にとって最も避けたい事態の一つと言えます。

解除が検討されるケース	具体的な状況の例
居住が不可能	建物に重大な構造欠陥があり、安全に住めない場合などです。
目的の不達	投資目的で購入したものの、法令違反で貸し出せない場合です。

マンション売却で売主が責任を負う「期間」について

売却後、いつまで責任を負わなければならないかは、売主にとって大きな関心事です。
民法上の原則はありますが、実際には契約書で期間を取り決めることが一般的です。
また、売主が個人の場合と不動産業者の場合とで、適用されるルールが異なります。
責任期間の目安について、以下の表で全体像を確認しておきましょう。

売主の属性	買主の属性	一般的な責任期間の目安
個人	個人	引き渡しから2〜3ヶ月程度（特約による）
個人	不動産会社	責任を完全に免除（免責）するケースが多い
不動産会社	個人	引き渡しから2年以上（宅建業法の規定）

個人間売買における責任期間と通知義務のルール

個人間の売買では、民法上は買主が「不適合を知ってから1年以内」に通知するルールです。
しかし、これでは売主がいつまでも責任を負う不安が残ってしまいます。
そのため、実務では「契約自由の原則」に基づき、特約で期間を短縮することが一般的です。
多くの場合、引き渡しから「2〜3ヶ月以内」に限定する特約を結びます。
これにより、売却後の長期間にわたる不安を解消できるメリットがあります。

期間のルール	概要と適用
民法の原則	不適合を知ってから1年以内の通知が必要です。
実務上の特約	引き渡しから2〜3ヶ月とするケースが非常に多いです。
注意点	期間を短縮しても、売主が隠していた欠陥には適用されません。

売主が不動産会社（買取）の場合との違い

売主が不動産会社に直接買い取ってもらう場合、売主の責任は大きく軽減される可能性があります。
不動産会社はプロであるため、契約不適合責任を完全に免除する特約を結ぶことが一般的です。
この特約により、個人である売主は売却後のトラブルリスクをほぼゼロにできます。
逆に、自分が買主で不動産会社が売主となる場合は、買主を守る法律が適用されます。
宅建業法により、最低でも引き渡しから2年間の責任期間が業者に義務付けられています。

取引の形態	契約不適合責任の扱い
個人から業者への売却	売主の責任を免除（免責）する特約が有効になりやすいです。
業者から個人への売却	業者に最低2年以上の責任期間が法律で義務付けられます。

売却後のトラブル（損害賠償・契約解除）を回避する5つの対策

売却後に損害賠償や契約解除といった事態になるのは、絶対に避けたいものです。
自分を守るためには、契約前から引き渡しに至るまで、適切な準備と防衛手段が必要です。
ここでは、将来のトラブルリスクを大幅に下げるための5つのステップをご紹介します。
以下の表にまとめた対策を、一つずつ確認して実践の参考にしてください。

対策ステップ	具体的な行動	期待できる効果
1. 正直な告知	物件状況報告書に全て記載する	契約内容となり責任を問われない
2. 特約の設定	免責特約などを契約書に盛り込む	責任範囲や期間を限定できる
3. 事前調査	ホームインスペクションを実施する	客観的な状態を買主に提示できる
4. 保険の活用	瑕疵保険や保証サービスを使う	万一の修繕費用をカバーできる
5. 専門家選び	頼れる不動産会社に仲介を依頼する	適切な契約書の作成を任せられる

1. 不具合や修繕履歴を包み隠さず告知する（物件状況報告書）

自分が知っている不具合や過去の修繕履歴は、包み隠さず買主に伝えることが大切です。
これを書面化したものが「物件状況報告書」や「付帯設備表」と呼ばれる書類です。
書面に記載し、買主がそれに納得して契約した場合、その不具合は「契約内容」となります。
あらかじめ了承された状態であるため、後から契約不適合として責任を問われることはありません。
小さな傷や不調であっても、正直に記載することが最強の防衛策となります。

告知すべき主な内容	具体例（あくまで一例です）
過去の修繕履歴	3年前に給湯器を交換した、過去に雨漏り修理をした
現在の不具合	網戸が破れている、一部のコンセントが使えない
周辺の環境情報	隣地にマンション建設計画がある、近くに踏切がある

2. 契約書に「免責特約」を定める（※無効になるケースに注意）

売主の責任を軽くするために、契約書に「免責特約」を設ける方法があります。
たとえば「建物の傾きについては責任を負わない」など、特定の範囲を対象外にする特約です。
築年数が古いマンションなどでは、設備の修復責任を免除する特約を結ぶケースが多く見られます。
ただし、特約があれば必ず守られるわけではなく、法的な限界がある点に注意が必要です。
売主が知っていたのにわざと隠した不具合（故意）については、特約があっても無効になります。
また、売主の重大な過失があったとみなされる場合も、責任を免れることはできません。

免責特約の種類	概要と傾向
一部免責	設備機器の故障のみ責任を負わないとする特約です。
全部免責	一切の契約不適合責任を負わないとする特約です。
特約が無効になる例	売主が雨漏りを知りながら、隠して全部免責で売却した場合。

3. ホームインスペクション（建物状況調査）を実施する

売却前に、建築士などの専門家による「ホームインスペクション」を行うことも有効な対策です。
第三者の目で客観的に物件の状態を調査してもらうことで、見落としていた不具合を発見できます。
その結果を買主に提示することで、物件に対する安心感を与え、スムーズな売却に繋がります。
また、調査報告書に基づいて告知を行うため、売主自身の心理的な負担も大きく軽減されます。
費用はかかりますが、トラブル防止の観点からは非常にメリットの大きい選択肢と言えます。

インスペクションのメリット	詳細
隠れた不具合の発見	素人では気づかない床下の水漏れなどを事前に見つけられます。
買主への安心感付与	専門家の診断書があることで、購入の決断を後押しします。
トラブルの未然防止	正確な状況を契約内容に反映できるため、後々の揉め事を防げます。

4. 既存住宅売買瑕疵保険（瑕疵保証）を活用する

万が一、引き渡し後に雨漏りなどの重大な不具合が発覚した場合に備える方法もあります。
それが「既存住宅売買瑕疵保険」や、不動産会社が提供する「瑕疵保証サービス」です。
これらに加入しておけば、一定の条件を満たす不具合が発生した際、修繕費用が保険金でカバーされます。
予期せぬ金銭的な負担をなくすことができるため、売主にとって非常に心強い制度です。
また、保証付きの物件として売り出すことで、買い手がつきやすくなる可能性があります。

保険・保証の活用方法	概要とメリット
瑕疵保険への加入	検査に合格することで加入でき、引き渡し後の修繕費を補償します。
業者の保証サービス	仲介する不動産会社が、独自の保証を付帯してくれるケースです。

5. 契約不適合責任に詳しい、信頼できる不動産会社を選ぶ

契約不適合責任のリスクを個人で全て管理し、対策を講じるのは非常に困難です。
そのため、法律や実務に精通した信頼できる不動産仲介会社を見つけることが最も重要になります。
経験豊富な担当者であれば、適切な物件状況報告書の作成や、特約の調整を的確にサポートしてくれます。
また、万が一トラブルが起きた際にも、間に入って冷静な交渉を行ってくれるため安心です。
複数の会社を比較し、親身になって相談に乗ってくれるパートナーを選びましょう。

良い不動産会社の特徴	見極めるポイント
リスクの説明が丁寧	メリットだけでなく、売却時の注意点やデメリットも説明するか。
契約書の作成能力	免責特約などを含め、売主を守る契約書を提案してくれるか。
サポート体制の充実	インスペクションや瑕疵保証のサービスを取り扱っているか。

まとめ：契約不適合責任を正しく理解し、安心できるマンション売却を

マンション売却における契約不適合責任は、決して恐れるだけのものではありません。
2020年の民法改正で責任の考え方は変わりましたが、事前に対策を打つことは十分に可能です。
「正直な情報開示」と「適切な契約書面の作成」を徹底することで、リスクはコントロールできます。
ご自身の物件の状況を正しく把握し、不安な点は早めに不動産会社に相談することが成功の鍵です。
物件状況や個人条件により異なるため、疑問があれば一人で悩まず専門家へ相談することが重要です。

本記事の重要ポイント	おさらい
責任の本質	契約内容と違う物件を引き渡した時に問われる責任です。
最大の防衛策	知っている不具合は全て書面（報告書）で包み隠さず告知します。
期間の限定	特約を結び、引き渡しから2〜3ヶ月に限定することが一般的です。
専門家の活用	インスペクションの実施や、信頼できる仲介会社選びが不可欠です。

 

 

本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の状況における判断や結果を保証するものではありません。
実際の不動産取引・税務・法律判断については、税理士・司法書士・弁護士などの専門家へご相談ください。

 

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