こんにちは！「福岡市南区、城南区、那珂川市、小郡市、鳥栖市、三養基郡基山町」の不動産売却相談の専門家、イエステーション福岡南店、小郡店です。

 

不動産の売却活動を進める中で、「契約した不動産会社の対応が遅い」「他の会社にもっと良い提案をされた」といった理由から、契約の解除を考える方もいらっしゃるでしょう。

特に、複数の不動産会社と契約できる「一般媒介契約」を結んでいる場合、途中で解除することに不安を感じるかもしれません。

「途中で解除したら、違約金を請求されるのではないか？」
「不動産会社とトラブルにならず、円満に関係を終えるにはどうすればいいのだろう？」

この記事では、不安や疑問を解消するために、一般媒介契約を解除するための具体的な手順や注意点を詳しく解説します。

すぐに使えるメールや書面のテンプレートも用意していますので、この記事を読めば、余計な費用や心配をすることなく、スムーズに契約解除の手続きを進めることができるようになります。

結論：一般媒介契約はいつでも違約金なしで解除できるのが原則

まず結論からお伝えすると、一般媒介契約は、売主様の都合でいつでも解除することが可能です。

そして、契約期間の途中で解除した場合でも、違約金やペナルティが発生することは基本的にありません。

これは、一般媒介契約が他の契約形態に比べて、不動産会社の義務が比較的緩やかで、売主様の自由度が高い契約だからです。

安心してご自身の状況に合わせた最適な売却活動を進めるための第一歩と考えてください。

他の媒介契約（専任・専属専任）との違いが「解除のしやすさ」の鍵

なぜ一般媒介契約が解除しやすいのかを理解するために、他の媒介契約である「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」との違いを見てみましょう。

違いをまとめた以下の表をご覧ください。

項目	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数業者との契約	可能	不可	不可
自己発見取引	可能	可能	不可
レインズへの登録義務	任意	7日以内	5日以内
売主への活動報告義務	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
契約期間	法的定めなし（慣例3ヶ月）	3ヶ月以内	3ヶ月以内

このように、専任媒介契約や専属専任媒介契約は、1 社の不動産会社に売却を任せる代わりに、不動産会社側にレインズ（不動産流通標準情報システム）への物件登録や定期的な活動報告といった厳しい義務が課せられています。

一方で、一般媒介契約にはこれらの法的な義務がありません。

そのため、不動産会社の拘束が少なく、売主様はご自身の判断で自由に契約を解除しやすいという特徴があるのです。

一般媒介契約の解除を伝える3つの方法【メール・書面テンプレート付き】

契約を解除する意思を不動産会社に伝える方法は、主に3つあります。

• 電話
• メール
• 書面（郵送）

どの方法でも法的には有効ですが、トラブルを防ぐためには「記録が残る方法」を選ぶことが重要です。

それぞれのメリット・デメリットを理解し、状況に合わせて最適な方法を選びましょう。

ステップ1：まずは担当者に電話かメールで一報を入れる

いきなり内容証明郵便などで解除通知書を送付すると、相手に堅苦しい印象や不快感を与えてしまう可能性があります。

円満な解除を目指すなら、まずは担当者に電話かメールで解除の意向を伝えるのが社会的なマナーとして望ましいでしょう。

この段階では、簡単な挨拶と解除したいという意思、そして簡潔な理由を伝えれば十分です。

感情的にならず、あくまで事務的な連絡として冷静に話を進めることがポイントです。

ステップ2：証拠が残る「書面」で正式に通知する【推奨】

電話や口頭での連絡だけでは、「聞いていない」「そんな話はなかった」といった「言った・言わない」のトラブルに発展する可能性もあります。

そうしたリスクを避けるため、口頭での連絡後、改めてメールや書面で正式に通知しておくことを強く推奨します。

特に、法的な証明力を持つ「内容証明郵便」を利用すると、いつ、どのような内容の文書を送ったかを郵便局が証明してくれるため、最も確実な方法といえます。

費用はかかりますが、万が一のトラブルに備えたい場合には有効な手段です。

【文例】メールで解除を通知する場合のテンプレート

メールで通知する場合、以下のテンプレートを参考にしてください。
ご自身の状況に合わせて、適宜修正してご使用いただけます。

件名：媒介契約解除のご連絡（【ご自身の氏名】）

【不動産会社名】
【担当者名】様

いつもお世話になっております。
【物件名や住所など】の売却活動を依頼しております【ご自身の氏名】です。

さて、誠に勝手ながら、この度、貴社と締結しております一般媒介契約を、
本日付で解除させていただきたく、ご連絡いたしました。

これまでご尽力いただきましたこと、心より感謝申し上げます。

お手数をおかけいたしますが、Webサイトへの掲載停止など、
広告活動の停止手続きを進めていただけますと幸いです。

ご確認のほど、よろしくお願い申し上げます。

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【ご自身の氏名】
住所：〒XXX-XXXX ○○県○○市○○1-2-3
電話番号：090-XXXX-XXXX
メールアドレス：your_email@example.com
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【テンプレート】解除通知書の書き方と送付方法

書面で通知する場合は、以下の項目を記載したシンプルな文書で問題ありません。

• 通知書作成日
• 宛先：不動産会社の名称と代表者名
• 差出人：ご自身の住所と氏名、押印
• 件名：「媒介契約解除通知書」など
• 本文：
  • 契約した年月日
  • 対象物件の情報（所在地や建物名など）
  • 契約を解除する意思表示
  • 解除希望日

この書面を作成し、普通郵便や、より確実性を求めるなら配達記録が残る特定記録郵便、または内容証明郵便で送付します。

一般媒介契約の解除で費用はかかる？違約金・実費請求の真実

契約解除にあたり、多くの方が最も心配されるのが金銭的な問題でしょう。

ここでは、違約金や費用請求について、正確な情報をお伝えします。

原則、違約金や仲介手数料は発生しない

前述の通り、一般媒介契約を売主様の都合で解除した場合でも、原則として違約金は発生しません。

また、不動産会社に支払う仲介手数料は、あくまで売買契約が成立した際に支払う「成功報酬」です。

そのため、売買契約が成立する前に媒介契約を解除した場合は、仲介手数料を支払う必要は一切ありません。

例外的に「実費」を請求されるケースとその内訳

違約金は発生しませんが、ごく稀に、売却活動にかかった「実費」を請求されるケースがあります。

これは、売主様からの特別な依頼に基づいて、不動産会社が通常業務の範囲を超えた広告活動などを行った場合に考えられます。

例えば、以下のようなケースが該当する可能性があります。

• 売主様の希望で、遠隔地の購入希望者のもとへ担当者が出張した場合の交通費
• 売主様の要望で、特別な広告（空撮やVRコンテンツ制作など）を実施した場合の費用

ただし、このような費用請求が認められるのは、事前に売主様の承諾を得ている場合に限られるのが一般的です。

請求の根拠は媒介契約書の条項

実費請求の根拠は、国土交通省が定める「標準媒介契約約款」にも記載されています。

契約書に「契約の履行のために要した費用の償還を請求することができる」といった趣旨の条項があるか確認してみましょう。

もし請求があった場合は、どのような活動にいくらかかったのか、必ず明細の提出を求めることが重要です。

請求される費用の具体例と相場（広告費・調査費など）

万が一、実費を請求される可能性がある費用項目と、その一般的な相場を以下の表にまとめました。
これはあくまで一般的な例であり、個別の状況によって異なります。

費用項目	具体的な内訳の例	一般的な相場（目安）
広告費	– 売主の特別な依頼による新聞広告 – 通常以上の規模のポスティング	数万円～
交通費	– 売主の依頼による遠隔地への出張 – 購入希望者案内のための新幹線代など	実費
物件調査費	– 特殊な権利関係の調査費用 – 境界確定のための測量費用など	数万円～数十万円

これらの費用は、あくまで売主様が個別に依頼し、承諾した場合に発生する可能性があるものです。
不動産会社が通常の営業活動として行った範囲の費用を、後から請求することは通常ありません。

請求額の上限は「約定報酬額（仲介手数料）」まで

重要な点として、たとえ実費を請求されたとしても、その金額には上限があります。

請求できる金額は、その不動産が売れた場合に得られるはずだった「約定報酬額（仲介手数料）」の額が上限です。

仲介手数料は、売買価格に応じて以下の速算式で計算できます（税抜）。

• 売買価格が 400万円超の場合： （売買価格 × 3％ + 6万円）

例えば、3,000万円の物件なら、仲介手数料の上限は105万6,000円（税込）です。
請求される実費がこの金額を超えることはない、と覚えておきましょう。

【要注意】売買契約成立後の解除は高額な違約金が発生する

ここで一つ、非常に重要な注意点があります。

それは、「媒介契約の解除」と「売買契約の解除」は全く異なるということです。

これまで説明してきたのは、あくまで買主が見つかる前の「媒介契約」を解除する話です。

もし、既に買主が見つかり「売買契約」を締結してしまった後に契約を解除したい場合、状況は一変します。

この場合、手付金の倍額を買主に支払う「手付倍返し」や、売買契約書に定められた違約金（売買代金の 10％〜20％が相場）を支払う義務が生じる可能性があります。

これは非常に高額な負担となるため、売買契約後の解除は慎重に判断する必要があります。

トラブル回避！不動産会社に角を立てずに円満解除する3つのコツ

法的な手続きも大切ですが、不動産会社との関係を円満に終わらせるためのコミュニケーションも同じくらい重要です。

ここでは、円満に、スムーズに解除するための3つのコツをご紹介します。

コツ1：解除理由は正直かつ簡潔に伝える【理由別・伝え方例文付き】

解除理由を伝える際、嘘をついたりごまかしたりする必要はありません。
正直かつ簡潔に、しかし相手を非難しない言葉を選ぶことが大切です。

解除理由	伝え方のポイントと例文
担当者への不満	個人攻撃は避ける。「貴社の方針と私の考えに少し相違があると感じました」など、表現を和らげる。
他社への乗り換え	競合他社の名前を出すのは避ける。「親族がお世話になった会社に任せることになりまして」など、やむを得ない事情を伝える。
売却の中止	事情が変わったことを正直に伝える。「家庭の事情で、一旦売却計画を見直すことになりました」など。

このように、相手への配慮を示しつつ、解除の意思を明確に伝えることが円満解決の鍵となります。

コツ2：これまでの活動への感謝を伝え、感情的にならない

たとえ不動産会社の活動に不満があったとしても、まずは「これまでありがとうございました」という感謝の気持ちを伝えることが大切です。

感謝の言葉を最初に述べることで、その後の会話がスムーズに進みやすくなります。

不満点を感情的にぶつけるのではなく、あくまで契約を事務的に終了させるというスタンスで、冷静に対応しましょう。

コツ3：契約期間の満了を待って更新しないのも一つの手

「解除を申し出るのが気まずい」「費用請求のリスクを少しでも避けたい」という場合は、契約期間が満了するのを待つという選択肢も有効です。

一般媒介契約は、法律上の期間の定めはありませんが、慣例的に3ヶ月間とされていることが多く、原則として自動更新はされません。

契約期間が満了するタイミングで、不動産会社から更新の意思を確認されるのが一般的です。
その際に「今回は更新を見送ります」と伝えれば、波風を立てずに契約を終了させることができます。

一般媒介契約の解除に関するQ&A

最後に、一般媒介契約の解除に関してよくある質問とその回答をまとめました。

Q. クーリングオフは適用されますか？

A. いいえ、不動産の媒介契約はクーリングオフ制度の適用対象外です。

クーリングオフは、訪問販売など不意打ち的な勧誘で契約した場合に、消費者が冷静に考え直す期間を与える制度です。

不動産売却の媒介契約は、通常、売主様が自らの意思で不動産会社に相談し、事務所などで契約内容の説明を受けて締結するため、クーリングオフの対象にはなりません。

Q. 契約書に「自動更新」の特約がある場合はどうすれば？

A. 原則として自動更新はありません。ただし契約書に「自動更新」に関する特約が記載されている場合は注意が必要です。

この特約がある場合、期間満了までに売主様から「更新しない」という意思表示をしない限り、契約が自動的に更新されてしまいます。

契約を終了させたい場合は、契約期間が終わる前に、書面などで更新しない旨を通知する必要があります。
まずはご自身の媒介契約書の内容をよく確認してみてください。

まとめ

この記事では、一般媒介契約の解除について解説しました。
最後に、重要なポイントを振り返ります。

• 一般媒介契約は、原則としていつでも違約金なしで解除が可能です。
• 解除の意思は、後のトラブルを防ぐためメールや書面など記録に残る方法で通知することを推奨します。
• 違約金や仲介手数料は発生しませんが、稀に特別な活動に対する「実費」を請求される可能性があります。
• 買主との「売買契約」が成立した後の解除は、高額な違約金が発生するリスクがあるため注意が必要です。
• 解除を伝える際は、感謝の気持ちを忘れず、冷静かつ事務的に進めることが円満解決のコツです。

不動産の売却は、大きな決断が伴います。
本記事で解説した内容を参考に、ご自身の状況に合った最適な不動産会社と、納得のいく売却活動を進めてください。

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本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の状況に対する判断や結果を保証するものではありません。実際の不動産取引・税務・法律判断については、税理士・司法書士・弁護士などの専門家へご相談ください。

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