こんにちは！「福岡市南区、城南区、那珂川市、小郡市、鳥栖市、三養基郡基山町」の不動産売却相談の専門家、イエステーション福岡南店、小郡店です。

 

大切な方を亡くされ、実家などの不動産をどうすればよいか、途方に暮れている方もいらっしゃるかもしれません。

「何から手をつければ良いかわからない」「手続きが複雑そうで不安」といったお気持ちを抱えるのは、ごく自然なことです。

この記事では、不動産の相続手続きや売却についてお困りの方のために、亡くなった親名義の不動産を売却するまでの全手順を網羅的に解説します。

複雑に思える手続きの流れや税金の話、そして損をしないための特例まで、専門知識がない方でも理解できるよう、一つひとつ丁寧に説明します。

この記事を最後まで読めば、次のステップが明確になり、安心して手続きを進められるようになるでしょう。

【結論】亡くなった人の名義のままでは不動産は売却できない

まず、多くの方が疑問に思われる点からお伝えします。

結論として、亡くなった方の名義のまま不動産を売却することは、原則としてできません。

不動産の売買契約を結ぶには、その不動産の所有者本人が契約の当事者である必要があります。

亡くなった方は契約行為ができないため、法的に有効な売買契約を成立させることが不可能なのです。

売却の大前提！まずは「相続登記」で名義変更が必要

そこで、不動産を売却するための大前提となるのが「相続登記」です。

相続登記とは、不動産の名義を亡くなった方（被相続人）から、財産を受け継ぐ方（相続人）へ変更する手続きのことを指します。

この手続きを法務局で行い、登記簿上の所有者名を書き換えることで、相続人は正式に不動産の所有者となります。

そして、晴れて所有者となった相続人が、売主として不動産を売却できるようになるのです。

つまり、売却活動を始める前に、まずこの相続登記を完了させることが不可欠な第一歩となります。

なぜ急ぐべき？2024年開始の「相続登記義務化」と放置する3つのリスク

「手続きが面倒だから、そのうちやればいい」と考えてしまう方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、相続登記を先延ばしにすることは、現在では法的なリスクや様々なデメリットを伴います。

2024年4月1日から法律が変わり、相続登記が「義務」となったことをご存知でしょうか。

この変更点を理解し、すぐに行動に移すことの重要性について解説します。

【罰則あり】相続登記の義務化とは？期限や救済措置を解説

2024年4月1日から、不動産の相続登記が法律で義務付けられました。

これは、所有者不明の土地が増加し、社会問題となっているのを背景にした法改正です。

この義務化の重要なポイントは以下の通りです。

項目	内容
義務化の開始日	2024年4月1日
登記の期限	不動産を相続したことを知った日から3年以内
過去の相続	法律の施行日（2024年4月1日）より前に発生した相続にも適用される（2027年3月31日までに登記が必要）
罰則	正当な理由なく期限内に登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性がある

このように、期限内に手続きをしないと罰則が科される可能性があります。

ただし、遺産分割協議がまとまらないなど、3年以内の登記が難しいケースもあるでしょう。

その場合の救済措置として「相続人申告登記」という制度が新設されました。

これは、自分が相続人であることを法務局に申し出るだけで、ひとまず義務を果たしたとみなされる簡易的な手続きです。

相続トラブルや売却機会の損失など、放置が招く深刻なデメリット

過料という法的なリスクに加え、相続登記を放置することには、現実的なデメリットも伴います。

主なデメリットとして、以下の3点が挙げられます。

• 1. 相続関係が複雑化し、将来のトラブルにつながる
  • 登記をしない間に相続人が亡くなる（二次相続）と、権利関係者がネズミ算式に増えていきます。
  • 会ったこともない親戚なども含めて、遺産分割協議をしなければならなくなり、手続きが非常に困難になるケースがあります。
• 2. 不動産を売却したい時にすぐ売れない
  • 購入希望者が見つかり、絶好の売却タイミングが訪れて、相続登記が完了していなければ売買契約は結べません。
  • 登記手続きには時間がかかるため、機会を逃してしまう可能性があります。
• 3. 空き家の管理問題などが悪化する
  • 誰が所有者か法的に確定していない状態では、空き家の管理や解体などの意思決定がスムーズに進みません。
  • 結果として、建物の老朽化や近隣トラブルにつながるケースも考えられます。

故人名義の不動産を売却するまでの全手順【5ステップで網羅解説】

それでは、実際に相続が発生してから不動産を売却し、現金化するまでの具体的な流れを見ていきましょう。

「何を」「どの順番で」進めていけば良いのか、全体像を5つのステップに分けて解説します。

この流れを把握しておくことで、ご自身が今どの段階にいて、次に何をすべきかが明確になります。

ステップ1～2：相続人の確定から遺産分割協議まで

売却手続きの最初の関門は、相続に関する手続きです。

まず、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍謄本などを収集し、法的に誰が相続人になるのかを確定させる「相続人調査」を行います。

相続人が確定したら、相続人全員で遺産分割協議を開きます。

遺産分割協議のポイント	説明
全員参加が原則	相続人全員の参加と合意がなければ、協議は成立しません。一人でも欠けていると無効になります。
協議内容	不動産を誰が相続するのか、売却して代金を分ける場合はその分配割合などを話し合います。
協議書の作成	話し合いで合意した内容を「遺産分割協議書」という書面にまとめ、相続人全員が署名・実印を押印します。

兄弟姉妹など相続人が複数いる場合、この遺産分割協議が円満な売却の鍵を握ります。

後々のトラブルを避けるためにも、全員が納得する形で合意形成を図ることが重要です。

ステップ3：相続登記（名義変更）の必要書類・費用

遺産分割協議がまとまったら、いよいよ法務局で相続登記の申請を行います。

一般的に必要となる書類と、かかる費用の目安は以下の通りです。

必要書類の例
– 遺産分割協議書
– 亡くなった方（被相続人）の出生から死亡までの戸籍謄本など
– 相続人全員の現在の戸籍謄本
– 不動産を相続する方の住民票
– 相続人全員の印鑑証明書
– 対象不動産の固定資産評価証明書

 

費用の目安	説明
登録免許税	不動産の固定資産評価額の0.4％。司法書士に依頼する場合でも必ずかかる税金です。
司法書士への報酬	依頼する場合、一般的に5万円～15万円程度が目安となります。事務所や案件の複雑さによって異なります。
その他実費	戸籍謄本などの取得費用として、数千円程度がかかります。

これらの手続きはご自身で行うことも可能ですが、書類の収集や作成が複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。

ステップ4～5：不動産会社選びから売却・引き渡しまで

相続登記が完了すれば、通常の不動産売却手続きに進みます。

まずは、相続物件の売却実績が豊富な不動産会社を探し、物件の査定を依頼します。

複数の会社に査定を依頼し、その対応や査定額を比較検討して、信頼できる1社と媒介契約を結びます。

その後は、不動産会社が販売活動を行い、購入希望者が見つかれば売買契約を締結し、最終的に代金の決済と物件の引き渡しを行って、売却は完了です。

知らないと損！相続不動産の売却にかかる2種類の税金

相続した不動産の売却を考える上で、避けて通れないのが税金の問題です。

関連する税金には、大きく分けて「相続税」と「譲渡所得税」の2種類があります。

この2つは、課税されるタイミングや対象が全く異なるため、混同しないように整理して理解しておくことが重要です。

①相続税｜基礎控除額（3,000万円＋600万円×相続人数）を超えた場合にかかる

相続税は、不動産の売却行為そのものではなく、亡くなった方から財産を「相続」したことに対してかかる税金です。

すべての相続で発生するわけではなく、相続財産の総額が「基礎控除額」を超える場合にのみ、申告と納税の義務が生じます。

基礎控除額の計算式は以下の通りです。

3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）

法定相続人の数	基礎控除額
1人（例：配偶者のみ）	3,600万円
2人（例：配偶者と子1人）	4,200万円
3人（例：配偶者と子2人）	4,800万円

例えば、相続人が奥様とお子様2人の合計3人であれば、4,800万円までは相続税がかからない計算になります。

また、配偶者には「配偶者の税額軽減」という大きな特例があり、適用できれば相続税の負担が大幅に軽減される可能性があります。

②譲渡所得税｜売却益にかかる税金【計算方法と税率をわかりやすく】

譲渡所得税は、相続した不動産を「売却」して利益（譲渡所得）が出た場合にかかる税金です。

譲渡所得は、以下の計算式で算出されます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

• 取得費：亡くなった親がその不動産を購入したときの代金や手数料などです。購入時の契約書などが見つからない場合は、売却価格の5％を「概算取得費」として計上することもできます。
• 譲渡費用：売却時にかかった仲介手数料や印紙税などの経費です。

重要な点として、不動産の所有期間は、亡くなった親が取得した日から計算されます。

そのため、相続してすぐに売却した場合でも、親が長年所有していれば「長期譲渡所得」となり、税率が低くなるケースが一般的です。

所有期間	税率（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）
長期譲渡所得（5年超）	20.315％
短期譲渡所得（5年以下）	39.63％

個別の税務判断については、必ず税理士などの専門家にご確認ください。

【節税の切り札】税負担を軽くする3つの特例！知らないと数百万の損も

相続不動産の売却では、譲渡所得税の負担を大幅に軽減できる特例があります。

これらの特例を知っているかどうかで、手元に残る金額が数百万円単位で変わります。

事前に知っておくことが非常に重要なため、代表的な2つの特例と、活用するための期限について解説します。

特例①：相続した実家が空き家なら「相続空き家の3,000万円特別控除」

被相続人が一人で住んでいた実家などを相続して売却する場合に、利用できる特例です。

適用できれば、譲渡所得から最大で3,000万円控除できます。

譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税がかからなくなる、非常に効果の大きな制度です。

「相続空き家の3,000万円特別控除」の主な適用要件
– 昭和56年5月31日以前に建てられた家屋であること
– 被相続人が相続開始直前まで一人で居住していたこと
– 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
– 売却代金が1億円以下であること
– 家屋を取り壊して土地のみを売却するか、または一定の耐震リフォームをして家屋ごと売却すること

この特例には細かな要件がありますので、利用を検討する際は不動産会社や税理士に相談することをおすすめします。

特例②：相続税を払ったなら「取得費加算の特例」

相続税を納税した方が、相続した不動産を一定期間内に売却した場合に利用できる可能性がある特例です。

この特例は、支払った相続税額の一部を、不動産の「取得費」に上乗せできるというものです。

取得費が増えることで、課税対象となる譲渡所得が圧縮され、結果的に譲渡所得税が安くなる仕組みです。

例えば、支払った相続税500万円のうち250万円分が取得費に加算できれば、その分譲渡所得が減り、税負担が軽減されます。

特例活用はスピード勝負！「3年10ヶ月以内」の売却がカギ

ご紹介した特例を最大限に活用するためには、売却のタイミングが非常に重要になります。

• 相続空き家の3,000万円特別控除
  • 相続開始から3年後の年末までに売却する必要があります。
• 取得費加算の特例
  • 相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）の翌日から3年以内、つまり相続開始から3年10ヶ月以内に売却する必要があります。

また、相続登記の義務化の期限も3年以内です。

大切な方を亡くされた悲しみの中で大変かとは思いますが、これらの期限を念頭に置き、計画的に手続きを進めることが、経済的なメリットにつながります。

相続トラブルを回避し円満に売却を進めるための注意点と専門家への相談

手続きや税金の問題と並行して、相続人間のトラブルを避けることも重要です。

特に相続人が複数いる場合、不動産を共有名義で相続すると、売却する際に共有者全員の同意が必要になります。

一人でも反対する人がいると売却は進められません。

このような事態を避けるためにも、遺産分割協議の段階で、代表者1名の単独名義にしておくか、売却して現金で分ける「換価分割」を選択するのが一般的です。

相続不動産の売却は、法律、税金、不動産取引と専門知識が求められます。

手続きの複雑さや相続人間の調整が難しいと感じた場合は、早めに専門家に相談しましょう。

専門家	主な相談内容
司法書士	相続人調査、遺産分割協議書の作成、相続登記の手続き全般
税理士	相続税の申告、譲渡所得税の計算、各種特例の適用判断
不動産会社	不動産の査定、売却戦略の立案、販売活動

まずは相続に詳しい不動産会社に相談すれば、必要に応じて提携している司法書士や税理士を紹介してくれるケースも多くあります。

まとめ：故人名義の不動産売却は計画的な準備と専門家への相談が成功の鍵

最後に、この記事の重要なポイントをまとめます。

• 亡くなった方の名義のままでは不動産は売却できず、まず「相続登記」が必要です。
• 2024年4月から相続登記は義務化され、相続を知った日から3年以内の手続きが求められます。
• 売却までの手順は、①相続人確定 ②遺産分割協議 ③相続登記 ④不動産会社選定 ⑤売却活動、という流れで進みます。
• 税金には「相続税」と「譲渡所得税」があり、特に譲渡所得税は特例を活用することで大幅に軽減できる可能性があります。
• 特例の活用には「相続開始から3年10ヶ月以内」といった期限があるため、計画的な行動が重要です。

故人名義の不動産売却は、やるべきことが多く大変に感じられるかもしれません。

しかし、一つひとつのステップを着実に踏んでいけば、必ずゴールにたどり着けます。

まずはご自身の状況を整理し、必要であれば専門家の力を借りながら、円満な売却を目指してください。

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本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の状況に対する判断や結果を保証するものではありません。
実際の不動産取引・税務・法律判断については、税理士・司法書士・弁護士などの専門家へご相談ください。

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