こんにちは！「福岡市南区、城南区、那珂川市、小郡市、鳥栖市、三養基郡基山町」の不動産売却相談の専門家、イエステーション福岡南店、小郡店です。

 

親から相続した実家が「未登記」であることに気づき、不安を抱えている方は少なくありません。
ご自身は別の場所に住んでおり、実家の売却を検討していても、聞き慣れない状況に戸惑うのは当然です。
しかし、正しい手順を踏めば、未登記の建物であっても法的に売却することは可能です。
本記事では、未登記建物の売却に関するリスクや、手続きの具体的な選択肢について詳しく解説します。
ご自身の状況に合った、最も手間なく損をしない売却方法を見つけるための参考にしてください。

アウトライン（目次）

• 結論：未登記の建物でも法的な売買は「可能」だが注意が必要
  • 未登記建物とは？なぜ未登記のままなのか
  • 【警告】未登記のまま放置すると過料（罰金）の対象にも
• 未登記建物をそのまま売却する「売主・買主」の3大リスク
  • 買主が住宅ローンを組めず、買い手が極端に減る
  • 対抗力がないため、相場より大幅に安く買い叩かれる
  • 売却後も契約不適合責任などのトラブルに発展しやすい
• 【状況別】未登記建物を売却するための3つの選択肢と手順
  • 選択肢①：建物を「登記してから」売却する（最も安全で推奨）
  • 選択肢②：建物を「未登記のまま」売却する
  • 選択肢③：建物を「解体して更地として」売却する
• 未登記建物の登記にかかる費用・必要書類と専門家の選び方
  • 表題登記（土地家屋調査士）の費用と流れ
  • 所有権保存登記（司法書士）の費用と流れ
• 特に注意！「相続」した未登記建物を売却する場合のポイント
  • 手続きの複雑化と固定資産税の課税リスク
  • 手間や費用を避けたい場合は「専門業者による買取」も検討を
• まとめ：未登記建物の売却は、まず専門家に相談して最適な方針を決めよう

結論：未登記の建物でも法的な売買は「可能」だが注意が必要

未登記の建物であっても、法律上で売買契約を結ぶこと自体は可能です。
しかし、登記がないまま売却を進めると、後々さまざまなリスクが生じるケースがあります。
手続きの方法や判断は物件状況や個別の条件により異なるため、事前に正しい知識を身につけることが大切です。
まずは未登記建物の基本的な性質や、なぜ注意が必要なのかを整理して把握しましょう。

項目	概要
法律上の売買可否	可能です。
そのまま売るリスク	トラブルに発展する可能性があります。
最善の対処法	専門家への相談を推奨します。

未登記建物とは？なぜ未登記のままなのか

未登記建物とは、不動産登記法に基づく「建物表題登記」が行われていない建物のことです。
法務局に登記記録が存在しないため、書類上で建物の正確な状況を証明することが難しくなります。
未登記のままになっている背景には、さまざまな事情が絡んでいるのが一般的です。
以下の表は、未登記が発生しやすい主な理由をまとめたものです。

未登記が発生する主な理由	具体的な背景の例
手続きの煩雑さや知識不足	登記の手続きが難しく、そのまま放置されてしまったケースです。
過去の税金対策への誤解	登記をしなければ税金がかからないという誤った認識によるものです。
増改築時の手続き漏れ	建物の一部を増築した際に、変更の登記を行わなかったケースです。

ご自身の実家がなぜ未登記なのか、過去の事情を確認できる範囲で調べておくことをおすすめします。

【警告】未登記のまま放置すると過料（罰金）の対象にも

未登記の建物をそのまま放置し続けることは、法的な観点からも推奨されません。
建物を新築・取得した者は、1ヶ月以内に表題登記を申請する義務が法律で定められています。
この義務を怠った場合、10万円以下の過料（行政罰としてのペナルティ）が科される可能性があります。
放置することのデメリットとして、売却時だけでなく日常的な管理にも影響を及ぼすことが挙げられます。

放置した場合の主なリスク	リスクの内容
過料の可能性	法律上の登記義務違反として、過料の対象となることがあります。
所有権の証明が困難	ご自身の所有物であることを第三者に公的に証明できません。
相続時の負担増加	将来、ご家族が相続する際の手続きがさらに複雑になります。

問題が表面化する前に、早めに専門家へ相談し、必要な対応を検討することが重要です。

未登記建物をそのまま売却する「売主・買主」の3大リスク

建物を登記せずにそのまま売却しようとした場合、現実的な障壁にぶつかることが多くなります。
これは、売主にとっても買主にとっても、未登記状態の取引には大きなリスクが伴うためです。
なぜそのまま売ることが難しいのか、3つの大きな理由に分けて解説します。
これらのリスクを理解することで、なぜ事前の登記が推奨されるのかが見えてきます。

• 買主が住宅ローンを利用できない可能性が高い
• 所有権が不安定になり、売却価格が安くなりやすい
• 売却後に契約トラブルへ発展するリスクがある

買主が住宅ローンを利用しにくくなる

未登記建物は、建物の権利関係を登記簿上で確認できず、そのままでは建物に金融機関が抵当権を設定できません。そのため、未登記の状態で住宅ローンを利用することは一般的に難しく、購入希望者が限られる可能性があります。
ただし、売買や融資の実行までに建物表題登記や所有権保存登記などの必要な手続きを完了すれば、住宅ローンを利用できる場合もあります。

買い手の資金調達手段	登記済み建物	未登記建物
住宅ローンの利用	一般的に利用可能です。	利用できないケースが大半です。
購入できる層の広さ	幅広い層にアピールできます。	現金が用意できる人に限定されます。
売却にかかる期間	比較的早く見つかりやすいです。	買い手探しが長期化しやすい傾向にあります。

このように、買い手の層が極端に狭まることが、売却を難しくする最大の要因です。

対抗力がないため、相場より大幅に安く買い叩かれる

未登記のまま購入することは、買主にとって「自身の所有権を第三者に主張できない（対抗力がない）」というリスクを意味します。
例えば、別の誰かが「この建物は自分のものだ」と主張した場合に、権利を証明する手段が乏しくなります。
買主はこの高いリスクを背負うことになるため、購入価格を大幅に下げるよう交渉してくることが一般的です。
登記費用の相殺だけでなく、将来的な不安要素の分（リスクプレミアム）も差し引かれる可能性があります。

価格に影響を与える要因	具体的なリスクの内容
第三者への対抗力欠如	真の所有者であることを公的に証明できない不安があります。
融資利用の困難性	将来、買主が建物を活用・売却する際にも不便が生じます。
行政手続きの遅延	建て替えやリフォーム時の申請がスムーズに進まないことがあります。

結果として、周辺の登記済み物件の相場と比べて、手元に残る金額が大きく減ってしまう可能性があります。

売却後も契約不適合責任などのトラブルに発展しやすい

未登記状態での売買は権利関係が曖昧なため、引き渡し後にトラブルへ発展するケースも少なくありません。
売主が未登記であることを事前に十分に説明しなかった場合、買主から責任を問われる可能性があります。
これには、契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）や重要事項説明義務違反として、損害賠償を請求されるリスクを伴います。
過去の事例でも、引き渡し後に未登記が判明してトラブルになったケースが存在します（※あくまで一例です）。

発生しうる契約トラブル	トラブルの概要
損害賠償の請求	買主が被った不利益に対して、金銭的な補償を求められることがあります。
契約の解除	契約自体を白紙に戻され、代金の返還を求められるケースです。
登記費用の負担争い	売買後にどちらが登記費用を支払うかで意見が対立することがあります。

こうしたトラブルを未然に防ぐためにも、慎重な対応と明確な合意形成が必要です。

【状況別】未登記建物を売却するための3つの選択肢と手順

実家を売却するにあたり、現状どのような選択肢があるのかを比較検討することが重要です。
「登記してから売る」「未登記のまま売る」「解体して売る」という3つのアプローチが考えられます。
それぞれのメリット・デメリットを把握し、ご自身の状況に最も有利な方法を選びましょう。

ただし、どの方法が最適かは個別の状況により異なるため、最終判断は専門家への確認が必要です。

売却の選択肢	メリット	デメリット
登記してから売却	適正価格で売れやすく、安全性が高いです。	手続きの手間と登記費用がかかります。
未登記のまま売却	売主の初期費用や手間を省くことができます。	売却価格が下がり、買い手が限定されます。
解体して更地で売却	権利トラブルがなくなり、買い手がつきやすいです。	高額な解体費用が初期費用として発生します。

選択肢①：建物を「登記してから」売却する（最も安全で推奨）

最も推奨されるのは、売主が事前に建物の登記を完了させてから売却に出す方法です。
登記を行うことで、買主は住宅ローンを利用できるようになり、安心して購入できる環境が整います。
これにより、買い手の対象が広がり、相場に近い適正な価格で売却できる可能性が高まります。
手続きには時間と初期費用がかかりますが、後々のトラブルを防ぐ観点でも非常に有効です。

登記してから売却する手順	具体的なアクション
1. 専門家への相談	不動産会社や土地家屋調査士に現状を相談します。
2. 必要書類の収集	建築時の書類や固定資産税の納税通知書などを集めます。
3. 表題登記の申請	土地家屋調査士に依頼し、建物の物理的状況を登記します。
4. 所有権保存登記の申請	司法書士に依頼し、ご自身の所有権を登記します。
5. 売却活動の開始	登記完了後、通常の不動産として売り出します。

費用対効果を考慮しても、安全でスムーズな取引を実現できる最善の選択肢と言えます。

選択肢②：建物を「未登記のまま」売却する

売主が登記費用を負担できない場合などに、未登記のまま売却することも法的には可能です。
しかし、この方法を選ぶ場合は、後々のトラブルを避けるための厳重な対策が求められます。
買主に対して未登記であることのリスクを詳細に説明し、書面で合意を得ることが不可欠です。
売買契約書には、登記義務や費用負担に関する特約条項を正確に盛り込む必要があります。

未登記のまま売る場合の注意点	対策の内容
買主への十分な説明	リスクを口頭だけでなく重要事項説明書に明記し、署名をもらいます。
特約条項の設定	契約書に、買主が登記を行う義務や売主の免責事項を記載します。
譲渡証明書の作成	司法書士に依頼し、法的に有効な「譲渡証明書」を正確に作成します。
価格の適切な調整	買主が負うリスクを考慮し、双方が納得できる価格交渉を行います。

専門家の関与なしに個人間で進めることは非常に危険ですので、必ずプロのサポートを受けましょう。

選択肢③：建物を「解体して更地として」売却する

建物が古く、リフォームしても価値が見込めない場合は、解体して更地にする方法もあります。
建物をなくしてしまえば、未登記建物に関する権利上のトラブルから完全に解放されます。
また、更地であれば購入者は自由に家を建てられるため、買い手がつきやすくなるメリットがあります。
一方で、解体費用として数百万円規模の出費が先立って発生する点には注意が必要です。

解体して売却する場合の流れ	費用や期間の目安
1. 解体業者の選定と見積もり	複数社から見積もりを取り、相場を確認します。
2. 解体工事の実施	数週間程度の期間と、数百万円の費用がかかります。
3. .解体後の手続き	登記済みの建物は、解体後1か月以内に法務局へ建物滅失登記を申請します。未登記建物は、自治体の固定資産税担当部署へ家屋滅失届などを提出します。
4. 更地としての売却活動	土地探しをしている買主に向けて売り出します。

解体費用を土地の売却代金でカバーできるか、事前に不動産会社へ査定を依頼することが大切です。

未登記建物の登記にかかる費用・必要書類と専門家の選び方

「登記してから売却する」と決めた場合、どのような手続きと費用が発生するのか全体像を把握しましょう。
未登記建物の登記は、専門的な知識と経験を要する複雑な手続きになります。
個人で進めるのは困難なため、適切な専門家を選んで依頼することがスムーズな売却への近道です。
手続きは大きく分けて「表題登記」と「所有権保存登記」の2段階で行われます。

• 土地家屋調査士：建物の図面作成や物理的状況の登記（表題登記）を担当します。
• 司法書士：権利関係の明確化や名義の登録（所有権保存登記）を担当します。

表題登記（土地家屋調査士）の費用と流れ

まず行うのが、建物の物理的な状況（広さや構造など）を公的に登録する「表題登記」です。
この手続きは、現地の測量や正確な図面作成が必要となるため、土地家屋調査士に依頼します。
古い建物の場合は建築時の書類が紛失していることも多く、手続きが難航するケースもあります。
不足書類がある場合は追加の調査が必要となり、費用が膨らんだり期間が延びたりする可能性があります。

表題登記の目安データ	詳細
専門家	土地家屋調査士に依頼します。
費用の目安	一般的に10万円〜30万円程度かかります。
かかる期間	数週間から数ヶ月を要することがあります。
主な必要書類	建築確認通知書、検査済証、所有権証明書、住民票などです。

書類が揃わない場合でも、調査士が代替となる証明方法を提案してくれるため、まずは相談してみましょう。

所有権保存登記（司法書士）の費用と流れ

表題登記が完了したら、次にその建物の所有者が誰であるかを登録する「所有権保存登記」を行います。
これは権利関係を法的に確定させるための手続きであり、司法書士の専門業務となります。
この登記を行うことで、初めて第三者に対して所有権を主張できるようになります。
表題登記と所有権保存登記は、それぞれ異なる専門家が連携して進めることが一般的です。

所有権保存登記の目安データ	詳細
専門家	司法書士に依頼します。
費用の目安	登録免許税（税金）と司法書士報酬（数万円〜）がかかります。
かかる期間	申請から数日〜1週間程度で完了します。
主な必要書類	表題登記完了証明書、住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書などです。

税制や登録免許税の計算は個別条件により異なるため、詳細は税理士や司法書士にご確認ください。

特に注意！「相続」した未登記建物を売却する場合のポイント

相続によって取得した未登記建物を売却する場合は、通常よりも手続きが複雑になります。
被相続人（亡くなった方）の時点から未登記であった場合、権利関係の整理が必要となるためです。
また、近年は法改正の動きもあり、相続にまつわる不動産登記の重要性が高まっています。
相続特有の注意点や、課税に関するリスクについて事前に確認しておきましょう。

• 手続きの複雑化（膨大な戸籍収集などが必要）
• 固定資産税の課税に関するリスク
• 法改正（相続登記義務化）による影響

手続きの複雑化と固定資産税の課税リスク

相続した未登記建物を登記する場合、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本など、膨大な書類集めが必要です。
相続人が複数いる場合は遺産分割協議も必要となり、手間と時間が大きくかかります。
また、2024年4月から相続登記が義務化され、登記されている土地などを相続した場合は、原則として、相続による取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。一方、建物が未登記の場合は通常の相続登記ができないため、売却にあたって建物表題登記などの手続きが必要になることがあります。
さらに、未登記であっても固定資産税は毎年課税され続ける点にも注意が必要です。

相続した未登記建物の注意点	具体的な内容
書類収集の負担	相続人全員の戸籍謄本などが必要で、数ヶ月を要することもあります。
固定資産税の継続	未登記でも自治体の調査により課税され、名義変更の手続きも必要です。
遺産分割の難しさ	価値が不明瞭なため、親族間での遺産分割協議が難航するケースがあります。

税金に関する判断は個別事情に応じた結論となるため、最終判断は専門家への確認が必要です。

手間や費用を避けたい場合は「専門業者による買取」も検討を

戸籍収集の手間や登記費用の捻出が難しく、とにかく早く手放したいと考える方もいるでしょう。
そのような場合は、未登記物件や訳あり物件を専門に扱う不動産業者への「買取」も有効な選択肢です。
専門業者はリスクを織り込んだ上で直接買い取ってくれるため、面倒な手続きから解放されます。
ただし、市場の相場価格よりも売却額が低くなる傾向がある点には留意してください。

売却方法の比較	不動産仲介による売却	専門業者への買取
買い手	一般の個人が主な対象です。	不動産会社（買取業者）が直接買います。
売却価格	相場に近い価格が期待できます。	相場よりも安くなるのが一般的です。
現金化までの期間	数ヶ月〜半年以上かかることがあります。	最短数日〜数週間で現金化できるケースもあります。
売主の手間と費用	登記などの準備に時間と費用がかかります。	現状のままで引き取ってもらえることが多く、手間が省けます。

ご自身の優先事項（価格の高さか、手間のなさか）に合わせて、最適な方法をご検討ください。

まとめ：未登記建物の売却は、まず専門家に相談して最適な方針を決めよう

未登記建物の売却は、法的なリスクや実務上の課題が多く、個人で進めるのは大変危険です。
住宅ローンの利用制限や売却後のトラブルを防ぐためにも、原則として事前の登記をおすすめします。
自身の状況に合った最善の選択肢を見つけるためには、専門家によるサポートが欠かせません。
まずは不動産会社や司法書士などに相談し、資産を安全かつクリーンに現金化するための第一歩を踏み出しましょう。

問題解決のための専門家ガイド	相談内容の例
不動産会社	物件の査定、売却方針の決定、買取の相談などを依頼します。
土地家屋調査士	建物の測量や図面作成、表題登記に関する相談を行います。
司法書士	所有権の登記手続きや、権利関係の整理について相談します。
税理士	売却にともなう税金の計算や、節税対策の相談を行います。

本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の状況に対する判断や結果を保証するものではありません。実際の不動産取引・税務・法律判断については、税理士・司法書士・弁護士などの専門家へご相談ください。

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