こんにちは！「福岡市南区、城南区、那珂川市、小郡市、鳥栖市、三養基郡基山町」の不動産売却相談の専門家

イエステーション福岡南店、小郡店です。

 

不動産を売却するとき、「売ったあとに何か言われたらどうしよう…」と不安に思う方も多いのではないでしょうか？
特に中古住宅では、見えない部分の不具合や経年劣化など、買主からのトラブルにつながるリスクもゼロではありません。

そんなときに知っておきたいのが、

契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）

というルールです。

この記事では、不動産を売る立場として知っておくべきポイントを、プロの視点でわかりやすく解説していきます！

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まず、「契約不適合責任」って何？

昔は「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれていたもので、たとえば雨漏りやシロアリ被害といった「建物の欠陥」がある場合に、売主が責任を負う制度がありました。

しかし、2020年4月に民法が改正され、「契約不適合責任」という新しいルールに変わりました。

ポイントは、単に「欠陥があるかどうか」ではなく、契約内容に合っているかどうかが重要視されるようになったということ。

つまり、売買契約で「雨漏りのない住宅」と合意していたのに、実際には雨漏りがあった場合、それは「契約不適合」として売主が責任を問われる可能性がある、ということです。

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買主が取れる行動とは？

契約不適合があった場合、買主は以下のような対応を求めてくることがあります：

• 補修の請求

• 代金の減額請求

• 損害賠償請求（※売主に過失等がある場合のみ）

• 契約の解除（ただし、不適合が軽微な場合は不可）

どれも売主にとっては大きなリスクですよね。
だからこそ、事前にしっかりと対応策を考えておく必要があります。

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売主が責任を負う期間には限りがある

ずっと責任を負うわけではありません。

民法では、「買主が不適合を知ってから1年以内に通知しないと請求できない」と定められています。

つまり、引き渡し後に「何年も経ってから突然言われる」という心配は基本的にありません。

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「特約」でリスクをコントロールする

契約不適合責任は、任意規定。つまり、契約の中でお互いに合意すれば、内容を変更することができます。

実際の不動産取引では、以下のような※特約（とくやく）を設けることが多いです。

• 売主が責任を負う範囲を限定する

• 責任を負う期間を短縮する

• 「現状有姿（ありのままの状態）での売却」と明記する

• 一切の責任を負わないとする（ただし、例外あり）

ただし注意点として、売主が不適合を知っていたにもかかわらず、買主に告げなかった場合は、免責が無効になります。

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宅建業者（不動産会社）が売主の場合の特別ルール

もし売主が宅建業者（不動産会社）で、買主が一般消費者であれば、民法よりもさらに厳しいルールが適用されます。

• 引渡しの日から2年以内に売主が通知を受けた場合に限り、契約不適合責任を負う旨の特約は有効（宅建業法に基づく）

• ただし、買主に不利すぎる特約（解除制限など）は無効になります

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法人や事業者が売主の場合も注意

たとえ宅建業者でなくても、会社や法人などの「事業者」が売主となる場合、消費者契約法が適用されます。

この場合、たとえば「契約不適合責任を一切負わない」といった特約は無効になるので注意が必要です。

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新築住宅を売る場合の特別ルール

新築住宅（※住宅の引渡しから1年以内で未使用）を売る場合、構造上の主要部分（基礎、柱、屋根など）については10年間の契約不適合責任が義務付けられています。

加えて、売主は以下のいずれかの措置を取る必要があります：

• 住宅瑕疵担保保険への加入

• 保証金の供託

この説明は、重要事項説明書や契約書でもしっかり説明しなければなりません。

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売主としてトラブルを避けるためにできること（重要）

1. 物件の状態をしっかり把握する
   　→ 事前にインスペクション（建物診断）を実施するのもおすすめです。

2. 買主に正確な情報を伝える
   　→ 気になる点は正直に伝えておきましょう。

3. 契約書に適切な特約を設ける
   　→ 不動産会社や専門家とよく相談して作成を！

 

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最後に

不動産を売却する際には、契約不適合責任のルールを正しく理解して、「知らなかった」では済まされないリスクを避けることが大切です。

特に中古住宅の場合は、状態の把握と説明責任、そして契約書での取り決めがポイントになります。
わからないことや不安があれば、専門家に相談してしっかり備えましょう！

ご相談ください！

「売却活動がうまくいっていない」「本当に適正な対応をしてもらえているか不安」と感じる方は、ぜひ当社にご相談ください。安心・透明な取引をお約束します。

まずはイエステーション福岡南店・イエステーション小郡店へご相談ください！